Wednesday, May 25, 2022

Creating liberating content

Roy’s Safety-First Criterion (SFRatio)...

Tiêu chí An toàn-Trên hết của Roy - SFRatio là gì? Tiêu...

Martial Law là gì?

Thiết quân luật là gì? Thiết quân luật là luật do quân...

Mezzanine Debt là gì?

Nợ Lửng Là Gì? Nợ lửng xảy ra khi một vấn đề...

Master Limited Partnership (MLP)...

Hợp danh hữu hạn chính (MLP) là gì? Công ty hợp danh...

Real Estate Investment Trust (REIT) là gì?

Ủy thác Đầu tư Bất động sản (REIT) là gì?

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản tạo ra thu nhập.

Được mô phỏng theo các quỹ tương hỗ, REITs gom vốn của nhiều nhà đầu tư. Điều này giúp các nhà đầu tư cá nhân có thể kiếm cổ tức từ các khoản đầu tư bất động sản — mà không cần phải tự mình mua, quản lý hoặc cấp vốn cho bất kỳ tài sản nào.

Tóm tắt ý kiến chính

  • Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho các bất động sản tạo ra thu nhập.
  • REITs tạo ra một dòng thu nhập ổn định cho các nhà đầu tư nhưng mang lại ít lợi nhuận trong cách tăng giá vốn.
  • Hầu hết REIT được giao dịch công khai giống như cổ phiếu, điều này làm cho chúng có tính thanh khoản cao (không giống như các khoản đầu tư bất động sản vật chất).
  • REITs đầu tư vào hầu hết các loại hình bất động sản, bao gồm các tòa nhà chung cư, tháp di động, trung tâm dữ liệu, khách sạn, cơ sở y tế, văn phòng, trung tâm bán lẻ và nhà kho.
1:34

Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT)

REITs hoạt động như thế nào

Quốc hội thành lập REITs vào năm 1960 như một sửa đổi đối với Gia hạn thuế tiêu thụ đặc biệt đối với xì gà. Điều khoản này cho phép các nhà đầu tư mua cổ phần trong danh mục đầu tư bất động sản thương mại – thứ mà trước đây chỉ dành cho các cá nhân giàu có và thông qua các trung gian tài chính lớn.

Các tài sản trong danh mục REIT có thể bao gồm khu phức hợp căn hộ, trung tâm dữ liệu, cơ sở chăm sóc sức khỏe, khách sạn, cơ sở hạ tầng — dưới dạng cáp quang, tháp di động và đường ống năng lượng — tòa nhà văn phòng, trung tâm bán lẻ, kho tự lưu trữ, rừng và nhà kho.

Nói chung, REITs chuyên về một lĩnh vực bất động sản cụ thể. Tuy nhiên, REIT đa dạng và đặc biệt có thể chứa nhiều loại tài sản khác nhau trong danh mục đầu tư của họ, chẳng hạn như REIT bao gồm cả bất động sản văn phòng và bán lẻ.

Nhiều REIT được giao dịch công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn và các nhà đầu tư có thể mua và bán chúng như cổ phiếu trong suốt phiên giao dịch. Các REIT này thường giao dịch với khối lượng đáng kể và được coi là công cụ rất thanh khoản.

Điều gì đủ tiêu chuẩn làm REIT?

Hầu hết các REIT đều có một mô hình kinh doanh đơn giản: REIT cho thuê không gian và thu tiền thuê tài sản, sau đó phân phối thu nhập đó dưới dạng cổ tức cho các cổ đông. REITs thế chấp không sở hữu bất động sản mà thay vào đó tài trợ cho bất động sản. REITs này kiếm được thu nhập từ tiền lãi của các khoản đầu tư của họ.

Để đủ điều kiện là REIT, một công ty phải tuân thủ các quy định nhất định trong Bộ luật Doanh thu Nội bộ (IRC). Những yêu cầu này bao gồm chủ yếu sở hữu bất động sản tạo thu nhập trong dài hạn và phân phối thu nhập cho các cổ đông. Cụ thể, một công ty phải đáp ứng các yêu cầu sau để đủ điều kiện trở thành REIT:

  • Đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản, tiền mặt hoặc Kho bạc Hoa Kỳ
  • Tạo ra ít nhất 75% tổng thu nhập từ tiền cho thuê, tiền lãi từ các khoản thế chấp tài trợ cho bất động sản hoặc bán bất động sản
  • Trả tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế dưới hình thức cổ tức của cổ đông mỗi năm
  • Là một thực thể chịu thuế như một công ty
  • Được quản lý bởi một ban giám đốc hoặc những người được ủy thác
  • Có ít nhất 100 cổ đông sau năm đầu tiên tồn tại
  • Có không quá 50% cổ phần được nắm giữ bởi năm cá nhân trở xuống

Ngày nay, ước tính REITs nắm giữ tổng tài sản khoảng 3,5 nghìn tỷ đô la; REITs vốn chủ sở hữu được giao dịch công khai chiếm 2,5 nghìn tỷ đô la.

Các loại REIT

Có ba loại REIT:

  • REITs vốn chủ sở hữu. Hầu hết REIT là REIT vốn chủ sở hữu, sở hữu và quản lý bất động sản tạo ra thu nhập. Doanh thu được tạo ra chủ yếu thông qua việc cho thuê (không phải bằng cách bán lại bất động sản).
  • REIT thế chấp. REIT thế chấp cho các chủ sở hữu và nhà điều hành bất động sản vay tiền hoặc trực tiếp thông qua thế chấp và cho vay, hoặc gián tiếp thông qua việc mua lại các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp. Thu nhập của họ chủ yếu được tạo ra bởi biên lãi ròng – chênh lệch giữa lãi họ kiếm được từ các khoản vay thế chấp và chi phí tài trợ cho các khoản vay này. Mô hình này khiến họ có khả năng nhạy cảm với việc tăng lãi suất.
  • REIT kết hợp. Các REIT này sử dụng các chiến lược đầu tư của cả REIT vốn chủ sở hữu và REIT thế chấp.
So sánh các loại REIT

Loại REIT

Holdings

Công bằng

Sở hữu và kinh doanh bất động sản tạo ra thu nhập

Thế chấp

Giữ thế chấp tài sản bất động sản

Hỗn hợp

Sở hữu tài sản và cầm cố

REIT có thể được phân loại thêm dựa trên cách thức mua và nắm giữ cổ phiếu của họ:

  • REIT được giao dịch công khai. Cổ phiếu của REIT được giao dịch công khai được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán quốc gia, nơi chúng được mua và bán bởi các nhà đầu tư cá nhân. Chúng được quy định bởi Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC).
  • REIT không được giao dịch công khai. Các REIT này cũng được đăng ký với SEC nhưng không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia. Do đó, chúng có tính thanh khoản thấp hơn so với REIT được giao dịch công khai. Tuy nhiên, chúng có xu hướng ổn định hơn vì chúng không phải chịu sự biến động của thị trường.
  • REITs riêng. Các REIT này không được đăng ký với SEC và không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia. Nói chung, REIT tư nhân chỉ có thể được bán cho các nhà đầu tư tổ chức.

Cách đầu tư vào REITs

Bạn có thể đầu tư vào REIT được giao dịch công khai — cũng như quỹ tương hỗ REIT và quỹ giao dịch trao đổi REIT (ETF) —bằng cách mua cổ phiếu thông qua một nhà môi giới. Bạn có thể mua cổ phiếu của REIT không giao dịch thông qua nhà môi giới hoặc cố vấn tài chính tham gia vào đợt chào bán của REIT không giao dịch.

REIT cũng được đưa vào ngày càng nhiều các kế hoạch đầu tư xác định lợi ích và đóng góp xác định. Theo Nareit, một công ty nghiên cứu REIT có trụ sở tại Washington, DC, ước tính có khoảng 145 triệu nhà đầu tư Hoa Kỳ sở hữu REIT trực tiếp hoặc thông qua khoản tiết kiệm hưu trí của họ và các quỹ đầu tư khác.

503.000

Tính đến năm 2022, REITs nắm giữ tập thể hơn nửa triệu tài sản riêng lẻ.

Ưu và nhược điểm của việc đầu tư vào REITs

REIT có thể đóng một vai trò quan trọng trong danh mục đầu tư vì chúng có thể mang lại cổ tức hàng năm mạnh mẽ, ổn định và tiềm năng tăng giá vốn dài hạn. Hiệu suất tổng lợi nhuận REIT trong 20 năm qua đã vượt trội hơn Chỉ số S&P 500, các chỉ số khác và tỷ lệ lạm phát. Như với tất cả các khoản đầu tư, REITs có những lợi thế và bất lợi của chúng.

Về mặt tích cực, REIT rất dễ mua và bán, vì hầu hết giao dịch trên các sàn giao dịch công khai – một tính năng giúp giảm thiểu một số nhược điểm truyền thống của bất động sản. Về mặt hiệu quả hoạt động, REITs mang lại lợi nhuận hấp dẫn được điều chỉnh theo rủi ro và dòng tiền ổn định. Ngoài ra, sự hiện diện của bất động sản có thể tốt cho danh mục đầu tư vì nó mang lại sự đa dạng hóa và thu nhập dựa trên cổ tức — và cổ tức thường cao hơn mức bạn có thể đạt được với các khoản đầu tư khác.

Mặt khác, REITs không cung cấp nhiều khả năng tăng giá vốn. Là một phần trong cơ cấu của họ, họ phải trả lại 90% thu nhập cho các nhà đầu tư. Vì vậy, chỉ 10% thu nhập chịu thuế có thể được tái đầu tư trở lại REIT để mua các khoản nắm giữ mới. Các tiêu cực khác là cổ tức REIT bị đánh thuế như thu nhập thông thường và một số REIT có phí quản lý và giao dịch cao.

Ưu điểm

  • Tính thanh khoản

  • Đa dạng hóa

  • Minh bạch

  • Dòng tiền ổn định thông qua cổ tức

  • Lợi nhuận hấp dẫn được điều chỉnh theo rủi ro

Nhược điểm

  • Tăng trưởng thấp

  • Cổ tức được đánh thuế là thu nhập thường xuyên

  • Chịu rủi ro thị trường

  • Tiềm năng về phí quản lý và giao dịch cao

REIT Gian lận

Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC) khuyến cáo rằng các nhà đầu tư nên cảnh giác với bất kỳ ai cố gắng bán REIT không được đăng ký với SEC. Nó khuyên rằng “Bạn có thể xác minh đăng ký REIT được giao dịch công khai và không được giao dịch thông qua hệ thống EDGAR của SEC. Bạn cũng có thể sử dụng EDGAR để xem xét các báo cáo hàng năm và hàng quý của REIT cũng như bất kỳ bản cáo bạch chào bán nào.”

Bạn cũng nên kiểm tra nhà môi giới hoặc cố vấn đầu tư, người đề xuất REIT. SEC có một công cụ tìm kiếm miễn phí cho phép bạn tra cứu xem một chuyên gia đầu tư có được cấp phép và đăng ký hay không.

Ví dụ trong thế giới thực về REIT

Một lưu ý khác khi lựa chọn REITs là xem xét các lĩnh vực của thị trường bất động sản đang nóng. Nói chung, những lĩnh vực đang bùng nổ nào của nền kinh tế có thể được khai thác thông qua bất động sản? Ví dụ: chăm sóc sức khỏe là một trong những ngành phát triển nhanh nhất ở Hoa Kỳ – đặc biệt là trong sự phát triển của các tòa nhà y tế, trung tâm chăm sóc ngoại trú, cơ sở chăm sóc người cao tuổi và cộng đồng hưu trí.

Một số REITs tập trung vào lĩnh vực này. Thuộc tính Healthpeak (PEAK) —hình thức HCP — là một ví dụ. Tính đến tháng 4 năm 2022, nó có vốn hóa thị trường gần 18,9 tỷ đô la Mỹ, với khoảng 4 triệu cổ phiếu được giao dịch hàng ngày. Danh mục đầu tư của nó tập trung vào ba loại tài sản cốt lõi: cơ sở khoa học đời sống, văn phòng y tế và nhà ở cao cấp, sở hữu lợi ích trong hơn 615 bất động sản.

REIT là viết tắt của gì?

REIT là viết tắt của “Real Estate Investment Trust”. REIT được tổ chức như một công ty hợp danh, công ty, quỹ tín thác hoặc hiệp hội đầu tư trực tiếp vào bất động sản thông qua việc mua tài sản hoặc bằng cách mua các khoản thế chấp. REITs phát hành cổ phiếu giao dịch trao đổi chứng khoán và được mua và bán như cổ phiếu thông thường. Để được coi là REIT, công ty phải đầu tư ít nhất 75% tài sản của mình vào bất động sản và thu được ít nhất 75% doanh thu từ các hoạt động liên quan đến bất động sản.

REIT có phải trả cổ tức không?

Theo luật và quy định của IRS, REITs phải trả từ 90% trở lên lợi nhuận chịu thuế của họ (cho các cổ đông dưới hình thức cổ tức. Do đó, các công ty REIT thường được miễn hầu hết thuế thu nhập doanh nghiệp. Cổ đông của REITs nhận cổ tức bị đánh thuế như thể chúng là cổ tức thông thường.

REIT Kẹp giấy là gì?

“REIT kẹp giấy” làm tăng lợi thế về thuế dành cho REIT đồng thời cho phép nó vận hành các thuộc tính mà thông thường các quỹ tín thác đó không thể chạy. Nó được đặt tên như vậy bởi vì nó liên quan đến hai thực thể khác nhau được “cắt” lại với nhau thông qua một thỏa thuận trong đó một thực thể sở hữu tài sản và thực thể kia quản lý chúng. REIT kẹp giấy đòi hỏi sự giám sát quy định chặt chẽ hơn vì có thể có xung đột lợi ích và do đó, hình thức REIT này không phổ biến. Nó tương tự nhưng có cấu trúc linh hoạt hơn với “REIT đóng ghim”.

Nguồn tham khảo: investmentopedia

Get notified whenever we post something new!

spot_img

Create a website from scratch

Just drag and drop elements in a page to get started with Newspaper Theme.

Continue reading

Roy’s Safety-First Criterion (SFRatio) Definition là gì?

Tiêu chí An toàn-Trên hết của Roy - SFRatio là gì? Tiêu chí an toàn trên hết của Roy, còn được gọi là SFRatio, là một cách tiếp cận các quyết định đầu tư đặt ra mức lợi...

Martial Law là gì?

Thiết quân luật là gì? Thiết quân luật là luật do quân đội quản lý chứ không phải là chính phủ dân sự. Thiết quân luật có thể được ban bố trong trường hợp khẩn cấp hoặc như...

Mezzanine Debt là gì?

Nợ Lửng Là Gì? Nợ lửng xảy ra khi một vấn đề nợ hỗn hợp phụ thuộc vào một vấn đề nợ khác từ cùng một công ty phát hành. Nợ lửng có gắn các công cụ vốn...

Enjoy exclusive access to all of our content

Get an online subscription and you can unlock any article you come across.