Operating Expense Ratio (OER) là gì?

26

Tỷ lệ Chi phí Hoạt động (OER) là gì?

Trong bất động sản, tỷ lệ chi phí hoạt động (OER) là phép đo chi phí để vận hành một bất động sản, so với thu nhập do bất động sản đó mang lại. Nó được tính bằng cách chia chi phí hoạt động của một bất động sản (trừ đi khấu hao) cho tổng thu nhập hoạt động của nó.

OER được sử dụng để so sánh chi phí của các tài sản tương tự. Một nhà đầu tư nên tìm kiếm các dấu hiệu đỏ, chẳng hạn như chi phí bảo trì cao hơn, thu nhập hoạt động hoặc các tiện ích có thể ngăn cản anh ta mua một bất động sản cụ thể.

OER lý tưởng là từ 60% đến 80% (mặc dù càng thấp thì càng tốt).

Tóm tắt ý kiến chính

  • Trong bất động sản, tỷ lệ chi phí hoạt động (OER) là phép đo chi phí để vận hành một bất động sản, so với thu nhập do bất động sản đó mang lại.
  • Tỷ lệ chi phí hoạt động (OER) được tính bằng cách chia tất cả chi phí hoạt động trừ khấu hao cho thu nhập hoạt động.
  • Tỷ lệ chi phí hoạt động (OER) thấp hơn được các nhà đầu tư mong muốn hơn vì nó có nghĩa là chi phí được giảm thiểu so với doanh thu.

Tìm hiểu Tỷ lệ Chi phí Hoạt động (OER)

Công thức tính Tỷ lệ chi phí hoạt động (OER)

O E R = Tổng chi phí hoạt động khấu hao Tổng doanh thu OER = frac { text {Tổng chi phí hoạt động} – text {khấu hao}} { text {Tổng doanh thu}}

O E R = Tổng doanh thu Tổng chi phí hoạt động khấu hao

1:23

Tỷ lệ chi phí hoạt động

Để tính toán OER cho một tài sản, bạn cần biết chi phí hoạt động. Chúng bao gồm tất cả các khoản phí và chi phí phát sinh như chi phí thông thường của hoạt động kinh doanh. Bạn cũng sẽ cần phải tính toán chi phí khấu hao của tài sản, chi phí này sẽ thay đổi theo phương pháp kế toán cụ thể được sử dụng.

Tính toán OERs trong một số năm có thể giúp nhà đầu tư nhận thấy xu hướng chi phí hoạt động của bất động sản. Nếu chi phí của bất động sản tăng hàng năm với tốc độ lớn hơn thu nhập, thì OER cũng tăng hàng năm. Do đó, nhà đầu tư có thể mất nhiều tiền hơn khi họ giữ tài sản lâu hơn.

Khi sở hữu một tòa nhà căn hộ, nhà đầu tư nên tính toán các vị trí trống bằng cách sử dụng thu nhập cho thuê hiệu quả, hoặc lợi nhuận cho thuê tiềm năng trừ đi chỗ trống và lỗ tín dụng, chứ không phải thu nhập cho thuê tiềm năng. Bởi vì việc quản lý các vị trí tuyển dụng được bao gồm trong quản lý tài sản hiệu quả, bao gồm cả các vị trí tuyển dụng trong OER cung cấp bức tranh chính xác hơn về chi phí hoạt động và cho thấy những nơi có thể cải thiện. Ví dụ, một bất động sản được quản lý kém rất có thể sẽ có tỷ lệ trống cao hơn, điều này sẽ được phản ánh trong OER.

Phí quản lý tài sản, tiện ích, dọn rác, bảo trì, bảo hiểm, sửa chữa, thuế tài sản và các chi phí khác được bao gồm trong OERs. Các chi phí hoạt động bổ sung mà nhà đầu tư nên tính đến trong OER bao gồm phí quản lý tài sản, cảnh quan, phí luật sư, bảo hiểm chủ nhà và bảo hiểm tài sản cơ bản. Các chi phí này giúp vận hành tài sản hàng ngày. Vì lý do này, các khoản thanh toán cho vay, cải thiện vốn và tài sản cá nhân được loại trừ khỏi chi phí hoạt động.

OER thấp hơn thường có nghĩa là tài sản đang được quản lý hiệu quả và mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho các nhà đầu tư, và thu nhập của tài sản đó ít hơn sẽ bao gồm các chi phí vận hành và bảo trì. Nếu doanh nghiệp có thể mở rộng quy mô, chủ sở hữu có thể tăng giá thuê trên mỗi đơn vị mà không làm tăng chi phí hoạt động. Ngoài ra, OER có thể chỉ ra những nơi có thể xảy ra các vấn đề tiềm ẩn, chẳng hạn như hóa đơn điện nước tăng đáng kể, để các nhà đầu tư có thể giải quyết vấn đề nhanh hơn và bảo vệ mức lợi nhuận của họ.

Ví dụ về Tỷ lệ Chi phí Hoạt động (OER)

Lấy một ví dụ giả định, trong đó Nhà đầu tư A sở hữu một tòa nhà chung cư dành cho nhiều gia đình và mang lại 65.000 USD tiền thuê mỗi tháng. Nhà đầu tư cũng trả 50.000 đô la cho chi phí hoạt động bao gồm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, thuế, điện nước, v.v. Tài sản này cũng dự kiến sẽ mất giá 85.000 USD trong năm nay.

Do đó, OER hàng năm có thể được tính như sau:

[ ( $ 5 0 , 0 0 0 × 1 2 ) số 8 5 , 0 0 0 ] ( 6 5 , 0 0 0 × 1 2 ) = 6 6 % frac {[($ 50.000 lần 12) – 85.000]} {(65.000 lần 12)} = 66 %

( 6 5 , 0 0 0 × 1 2 ) [ ( $ 5 0 , 0 0 0 × 1 2 ) 8 5 , 0 0 0 ] = 6 6 %

Điều này có nghĩa là chi phí hoạt động tiêu tốn khoảng 2/3 doanh thu do tài sản này tạo ra.

Tỷ lệ chi phí hoạt động (OER) so với Tỷ lệ vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa được sử dụng trong thế giới bất động sản thương mại để chỉ tỷ suất lợi nhuận dự kiến tạo ra trên bất động sản đầu tư là bất động sản. Thường được gọi là “tỷ lệ giới hạn”, phép đo này được tính toán dựa trên thu nhập ròng mà tài sản dự kiến tạo ra. Nó được sử dụng để ước tính lợi tức đầu tư tiềm năng của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.

Tỷ lệ trần chỉ đơn giản thể hiện lợi tức của tài sản trong khoảng thời gian một năm (giả sử tài sản được mua bằng tiền mặt chứ không phải cho vay). Nó được định nghĩa bởi công thức:

Lãi suất trần = thu nhập hoạt động ròng ÷ giá trị thị trường hiện tại text {Tỷ lệ giới hạn} = text {thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh} div text {giá trị thị trường hiện tại}

Tỷ lệ vốn hóa = thu nhập hoạt động ròng ÷ giá trị thị trường hiện tại

Mặc dù tỷ lệ vốn hóa tương tự như OER về phương diện đo lường khả năng sinh lời của bất động sản đầu tư, nhưng nó khác với OER ở chỗ nó sử dụng tổng doanh thu thay vì thu nhập ròng và đặt tỷ lệ này vào mẫu số. OER cũng không tính đến giá trị thị trường của tài sản.

Hạn chế của Tỷ lệ Chi phí Hoạt động

Có hai hạn chế đối với OER đối với các nhà đầu tư bất động sản. Thứ nhất, vì nó không bao gồm giá trị thị trường của bất động sản, nó không thông báo cho nhà đầu tư về giá trị tương đối của bất động sản khi mua hoặc bán. Nó chỉ nói lên hiệu quả của các hoạt động đang diễn ra. Do đó, OER nên được sử dụng kết hợp với một cái gì đó như tỷ suất vốn hóa khi đánh giá một khoản đầu tư bất động sản.

Thứ hai, bởi vì khấu hao có thể được tính theo nhiều cách khác nhau, OER có thể được tính bằng cách sử dụng một phương pháp kế toán khấu hao thuận lợi hơn.

Nguồn tham khảo: investmentopedia