One Percent Rule là gì?

21

Quy tắc Một phần trăm là gì?

Quy tắc một phần trăm, đôi khi được cách điệu thành “quy tắc 1%”, được sử dụng để xác định xem liệu tiền thuê hàng tháng kiếm được từ một phần bất động sản đầu tư có vượt quá khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bất động sản đó hay không. Mục tiêu của quy tắc là đảm bảo rằng giá thuê sẽ lớn hơn hoặc – tệ nhất là – bằng với khoản thanh toán thế chấp, vì vậy nhà đầu tư ít nhất là hòa vốn vào tài sản.

Tóm tắt ý chính:

  • Giá thuê phải bằng hoặc lớn hơn khoản thanh toán thế chấp của nhà đầu tư để đảm bảo rằng họ ít nhất hòa vốn vào tài sản.
  • Nhân giá mua bất động sản cộng với bất kỳ khoản sửa chữa cần thiết nào với 1% để xác định mức tiền thuê hàng tháng cơ bản.
  • Tốt nhất, nhà đầu tư nên tìm kiếm một khoản vay thế chấp với các khoản thanh toán hàng tháng dưới con số 1%.

Quy tắc một phần trăm có thể cung cấp một cơ sở để thiết lập mức tiền thuê mà chủ sở hữu bất động sản thương mại tính trên diện tích bất động sản. Mức giá thuê này có thể áp dụng cho tất cả các đối tượng thuê nhà ở và bất động sản thương mại.

Mua một bất động sản để đầu tư đòi hỏi phải phân tích kỹ lưỡng nhiều yếu tố. Quy tắc một phần trăm chỉ là một công cụ đo lường có thể giúp nhà đầu tư đánh giá rủi ro và lợi nhuận tiềm năng có thể đạt được khi đầu tư vào bất động sản.

Cách thức hoạt động của quy tắc một phần trăm

Phép tính đơn giản này nhân giá mua bất động sản cộng với bất kỳ sửa chữa cần thiết nào với 1%. Kết quả là mức tiền thuê hàng tháng cơ bản. Nó cũng được so sánh với khoản thanh toán thế chấp hàng tháng tiềm năng để cung cấp cho chủ sở hữu hiểu rõ hơn về dòng tiền hàng tháng của bất động sản.

Quy tắc này chỉ được sử dụng để ước tính nhanh vì nó không tính đến các chi phí khác liên quan đến một phần tài sản, chẳng hạn như bảo trì, bảo hiểm và thuế.

Ví dụ về Quy tắc Một phần trăm

Một nhà đầu tư đang tìm kiếm một khoản vay thế chấp trên một bất động sản cho thuê với tổng giá trị hoàn trả là 200.000 đô la. Sử dụng quy tắc một phần trăm, chủ sở hữu sẽ tính toán khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng 2.000 đô la: 200.000 đô la nhân với 1%. Trong trường hợp này, nhà đầu tư sẽ tìm kiếm một khoản vay thế chấp với các khoản thanh toán hàng tháng ít hơn và tuyệt đối không quá 2.000 đô la.

Quy tắc một phần trăm so với các loại tính toán khác

Quy tắc một phần trăm cũng giúp cung cấp cho nhà đầu tư một điểm cơ sở để từ đó xem xét các yếu tố khác liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Một phép tính quan trọng thứ hai là hệ số tiền thuê gộp , sử dụng mức tiền thuê hàng tháng để xác định khoảng thời gian cần để trả hết khoản đầu tư. Tính toán này được thực hiện bằng cách chia tổng giá trị đã vay cho tiền thuê hàng tháng.

Trong ví dụ về ngôi nhà có giá trị 200.000 đô la, nhà đầu tư sẽ chia 200.000 đô la cho 2.000 đô la. Điều này mang lại cho nhà đầu tư thời gian hoàn vốn 100 tháng, tương đương hơn 8,3 năm một chút. Các nhà đầu tư cũng có thể sử dụng hệ số tổng tiền thuê khi xem xét các điều khoản về lịch trình thanh toán của một khoản vay được thực hiện cho bất động sản.

Quy tắc 70% ngụ ý rằng nhà đầu tư không nên trả nhiều hơn 70% giá trị ước tính của tài sản sau khi sửa chữa với chi phí ít hơn.

Cân nhắc đặc biệt

Khi tính toán hệ số tổng tiền thuê, người mua cũng phải xem xét giá thuê trong khu vực có bất động sản đó. Nếu giá cho thuê tiêu chuẩn trong khu vực lân cận thấp hơn 2.000 đô la cho người mua trong ví dụ này, nhà đầu tư có thể phải xem xét giảm giá thuê để đảm bảo rằng họ tìm được người thuê.

Một yếu tố quan trọng khác cần xem xét là bảo trì tài sản. Chủ sở hữu tài sản có trách nhiệm bảo trì và sửa chữa. Mặc dù một khoản đặt cọc có thể trang trải cho những thiệt hại đáng kể, nhưng điều quan trọng là chủ sở hữu phải lập ngân sách một khoản tiền thuê cụ thể để tiết kiệm cho việc bảo trì. Điều này có thể đóng góp vào lợi nhuận nếu nó không được sử dụng và tiền sẽ có sẵn khi phát sinh bất kỳ nhu cầu bảo trì nào.

Nhìn chung, đầu tư vào bất động sản có thể sinh lợi cho các nhà đầu tư dài hạn. Giá thuê cơ sở mà chủ sở hữu tính đối với bất kỳ loại bất động sản nào đặt ra mức thanh toán mà người thuê mong đợi. Chủ sở hữu thường tăng tiền thuê hàng năm để quản lý lạm phát và các chi phí khác liên quan đến tài sản, nhưng lãi suất cơ bản là mức quan trọng xác định lợi tức tổng thể của một khoản đầu tư.

Nguồn tham khảo: investmentopedia