Home Equity Loan là gì?

37

Khoản vay mua nhà là gì?

Khoản vay mua nhà – còn được gọi là khoản vay tự do, khoản vay mua nhà trả góp, hoặc khoản thế chấp thứ hai – là một loại nợ tiêu dùng. Các khoản cho vay vốn sở hữu nhà cho phép chủ sở hữu nhà vay dựa trên vốn chủ sở hữu trong nhà của họ. Số tiền cho vay dựa trên sự chênh lệch giữa giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà và số dư nợ thế chấp của chủ nhà đến hạn. Các khoản cho vay mua nhà có xu hướng có lãi suất cố định, trong khi giải pháp thay thế điển hình, hạn mức tín dụng mua nhà (HELOC), thường có lãi suất thay đổi.

Tóm tắt ý kiến chính

  • Khoản vay mua nhà, còn được gọi là khoản vay mua nhà trả góp hoặc khoản thế chấp thứ hai, là một loại nợ tiêu dùng.
  • Các khoản cho vay vốn sở hữu nhà cho phép chủ sở hữu nhà vay dựa trên vốn chủ sở hữu tại nơi cư trú của họ.
  • Số tiền cho vay vốn mua nhà dựa trên sự chênh lệch giữa giá trị thị trường hiện tại của căn nhà và số dư nợ thế chấp đến hạn.
  • Các khoản cho vay mua nhà có hai loại – các khoản vay lãi suất cố định và các hạn mức tín dụng góp vốn mua nhà (HELOCs).
  • Các khoản cho vay mua nhà có lãi suất cố định cung cấp một lần, trong khi HELOC cung cấp cho người vay các hạn mức tín dụng quay vòng.
1:26

Nhấp vào Play để tìm hiểu mọi thứ bạn cần biết về các khoản cho vay sở hữu nhà

Cách thức Hoạt động của Khoản vay Vốn sở hữu Nhà

Về cơ bản, một khoản vay mua nhà giống như một khoản thế chấp, do đó có tên là thế chấp thứ hai. Vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà đóng vai trò là tài sản thế chấp cho người cho vay. Số tiền chủ nhà được phép vay một phần sẽ dựa trên tỷ lệ khoản vay trên giá trị (CLTV) kết hợp từ 80% đến 90% giá trị được thẩm định của căn nhà. Tất nhiên, số tiền vay và mức lãi suất phải trả cũng phụ thuộc vào điểm tín dụng và lịch sử thanh toán của người vay.

Phân biệt đối xử cho vay thế chấp là bất hợp pháp. Nếu bạn nghĩ rằng bạn đã bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, sử dụng trợ giúp công cộng, nguồn gốc quốc gia, khuyết tật hoặc tuổi tác, bạn có thể thực hiện các bước. Một trong những bước như vậy là nộp báo cáo cho Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng hoặc Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).

Các khoản vay vốn mua nhà truyền thống có thời hạn trả nợ cố định, giống như các khoản thế chấp thông thường. Người vay thanh toán đều đặn, cố định bao gồm cả gốc và lãi. Đối với bất kỳ khoản thế chấp nào, nếu khoản vay không được trả hết, ngôi nhà có thể được bán để trả khoản nợ còn lại.

Một khoản vay mua nhà có thể là một cách tốt để chuyển vốn chủ sở hữu bạn đã tích cóp được trong nhà thành tiền mặt, đặc biệt nếu bạn đầu tư số tiền đó vào việc cải tạo nhà để tăng giá trị ngôi nhà của bạn. Tuy nhiên, hãy luôn nhớ rằng bạn đang đặt căn nhà của mình vào tình thế nguy hiểm — nếu giá trị bất động sản giảm, bạn có thể mắc nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của mình.

Nếu bạn muốn chuyển chỗ ở, bạn có thể sẽ mất tiền bán nhà hoặc không thể di chuyển. Và nếu bạn đang nhận được khoản vay để trả nợ thẻ tín dụng, hãy chống lại sự cám dỗ để chạy lại những hóa đơn thẻ tín dụng đó. Trước khi làm điều gì đó khiến ngôi nhà của bạn gặp nguy hiểm, hãy cân nhắc tất cả các lựa chọn của bạn.

Nếu cân nhắc khoản vay mua nhà với số tiền lớn, hãy nhớ so sánh tỷ lệ của nhiều loại khoản vay. Tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể là một lựa chọn tốt hơn so với khoản vay mua nhà, tùy thuộc vào số tiền bạn cần.

—Marguerita Cheng, Nhà hoạch định tài chính được chứng nhận, Blue Ocean Global Wealth

Cân nhắc đặc biệt

Các khoản cho vay mua nhà bùng nổ trở nên phổ biến sau Đạo luật Cải cách Thuế năm 1986 vì chúng cung cấp một cách để người tiêu dùng tiếp cận một trong những điều khoản chính của nó – loại bỏ các khoản khấu trừ cho lãi suất của hầu hết các giao dịch mua của người tiêu dùng. Hành động này đã để lại một ngoại lệ lớn: quan tâm đến việc trả nợ tại nơi cư trú.

Tuy nhiên, Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm năm 2017 đã đình chỉ việc khấu trừ lãi suất trả cho các khoản vay mua nhà và HELOC cho đến năm 2026, trừ khi, theo IRS, “chúng được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể ngôi nhà của người đóng thuế để đảm bảo khoản vay.” Chẳng hạn, tiền lãi của khoản vay mua nhà được sử dụng để hợp nhất các khoản nợ hoặc trả chi phí học đại học của con cái sẽ không được khấu trừ thuế.

Trước khi bạn vay vốn mua nhà, hãy nhớ so sánh các điều khoản và lãi suất. Clair Jones, một chuyên gia bất động sản và tái định cư, người viết cho Movearoo.com và iMOVE.com, khuyến nghị khi xem xét, hãy cân nhắc một khoản vay với hiệp hội tín dụng địa phương thay vì chỉ tập trung vào các ngân hàng lớn. Jones nói: “Các hiệp hội tín dụng đôi khi đưa ra mức lãi suất tốt hơn và dịch vụ tài khoản được cá nhân hóa nhiều hơn nếu bạn sẵn sàng đối phó với thời gian xử lý đơn đăng ký chậm hơn.

Đối với một khoản thế chấp, bạn có thể yêu cầu một ước tính trung thực, nhưng trước khi thực hiện, hãy ước tính trung thực về tài chính của bạn. Casey Fleming, giám đốc chi nhánh của Fairway Independent Mortgage Corp. và là tác giả của cuốn sách “Hướng dẫn Khoản vay: Làm thế nào để đạt được điều tốt nhất, cho biết:” Bạn nên hiểu rõ tín dụng và giá trị căn nhà của mình đang ở đâu trước khi nộp đơn đăng ký ” Thế chấp có thể có. “” Đặc biệt là vào việc thẩm định [ngôi nhà của bạn], đó là một khoản chi phí lớn. Nếu thẩm định của bạn quá thấp để hỗ trợ khoản vay, thì số tiền đã được tiêu hết rồi ”—và không có khoản hoàn trả nào nếu không đủ tiêu chuẩn.

Trước khi ký – đặc biệt nếu bạn đang sử dụng khoản vay mua nhà để hợp nhất nợ – hãy chạy các con số với ngân hàng của bạn và đảm bảo khoản thanh toán hàng tháng của khoản vay thực sự sẽ thấp hơn khoản thanh toán tổng hợp của tất cả các nghĩa vụ hiện tại của bạn. Mặc dù các khoản vay mua nhà có lãi suất thấp hơn, nhưng thời hạn của bạn đối với khoản vay mới có thể dài hơn thời hạn của các khoản nợ hiện tại của bạn.

Lãi suất của khoản vay mua nhà chỉ được khấu trừ thuế nếu khoản vay được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện cơ bản ngôi nhà đảm bảo khoản vay.

Các khoản cho vay sở hữu nhà so với HELOCs

Các khoản cho vay mua nhà cung cấp một khoản thanh toán một lần duy nhất cho người đi vay, khoản này được hoàn trả trong một khoảng thời gian nhất định (thường từ 5 đến 15 năm) với lãi suất thỏa thuận. Khoản thanh toán và lãi suất được giữ nguyên trong suốt thời gian của khoản vay. Khoản vay phải được hoàn trả đầy đủ nếu căn nhà mà căn nhà đang ở được bán.

HELOC là một hạn mức tín dụng quay vòng, giống như một thẻ tín dụng, mà bạn có thể rút ra khi cần, hoàn trả và sau đó rút lại, đối với thời hạn do người cho vay xác định. Kỳ hạn rút tiền (từ năm đến 10 năm) được theo sau bởi thời hạn hoàn trả khi không còn được phép rút tiền nữa (10 đến 20 năm). HELOC thường có lãi suất thay đổi, nhưng một số người cho vay cung cấp các tùy chọn lãi suất cố định HELOC.

Ưu điểm và Nhược điểm của Khoản vay Mua nhà

Có một số lợi ích chính đối với khoản vay mua nhà, bao gồm cả chi phí, nhưng cũng có những hạn chế.

Thuận lợi

Các khoản cho vay mua nhà cung cấp một nguồn tiền mặt dễ dàng và có thể là công cụ có giá trị cho những người đi vay có trách nhiệm. Nếu bạn có một nguồn thu nhập ổn định, đáng tin cậy và biết rằng bạn sẽ có thể hoàn trả khoản vay, lãi suất thấp và các khoản khấu trừ thuế có thể làm cho các khoản vay vốn mua nhà trở thành một lựa chọn hợp lý.

Để có được một khoản vay mua nhà khá đơn giản đối với nhiều người tiêu dùng vì đây là một khoản nợ có bảo đảm. Người cho vay sẽ kiểm tra tín dụng và yêu cầu thẩm định căn nhà của bạn để xác định mức độ tín nhiệm của bạn và tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp.

Lãi suất của khoản vay mua nhà – mặc dù cao hơn lãi suất của khoản thế chấp đầu tiên – thấp hơn nhiều so với lãi suất của thẻ tín dụng và các khoản vay tiêu dùng khác. Điều đó giúp giải thích tại sao lý do chính mà người tiêu dùng vay so với giá trị căn nhà của họ thông qua khoản vay mua nhà có lãi suất cố định là để thanh toán số dư thẻ tín dụng.

Các khoản vay mua nhà nói chung là một lựa chọn tốt nếu bạn biết chính xác mình cần vay bao nhiêu và để làm gì. Bạn được đảm bảo một số tiền nhất định, bạn sẽ nhận được đầy đủ khi đóng. Richard Airey, nhân viên cho vay cấp cao của Integrity Mortgage LLC tại Portland cho biết: “Các khoản vay vốn mua nhà thường được ưu tiên cho các mục tiêu lớn hơn, tốn kém hơn như sửa sang lại, chi trả cho giáo dục đại học, hoặc thậm chí hợp nhất nợ vì các khoản tiền được nhận một lần. , Maine.

Nhược điểm

Vấn đề chính của các khoản cho vay mua nhà là chúng có vẻ là một giải pháp quá dễ dàng cho một người đi vay, những người có thể đã rơi vào vòng quay triền miên của chi tiêu, vay mượn, chi tiêu và chìm sâu vào nợ nần. Thật không may, kịch bản này phổ biến đến mức người cho vay có một thuật ngữ cho nó: tái tải, về cơ bản là thói quen vay nợ để trả nợ hiện có và giải phóng tín dụng bổ sung, mà người vay sau đó sử dụng để mua thêm.

Việc tái nợ dẫn đến một chu kỳ nợ xoắn ốc thường thuyết phục người vay chuyển sang các khoản vay vốn mua nhà với số tiền trị giá 125% vốn chủ sở hữu trong căn nhà của người vay. Loại cho vay này thường đi kèm với các khoản phí cao hơn: Bởi vì người vay đã lấy nhiều tiền hơn giá trị của căn nhà, khoản vay không được đảm bảo đầy đủ bằng tài sản thế chấp. Ngoài ra, hãy biết rằng tiền lãi trả cho phần khoản vay cao hơn giá trị của căn nhà sẽ không bao giờ được khấu trừ thuế.

Khi đăng ký một khoản vay mua nhà, có thể có một số cám dỗ để vay nhiều hơn số tiền bạn cần ngay lập tức vì bạn chỉ nhận được khoản thanh toán một lần và bạn không biết liệu mình có đủ điều kiện cho một khoản vay khác trong tương lai hay không.

Nếu bạn đang cân nhắc về một khoản vay có giá trị hơn cả căn nhà của mình, thì có lẽ đã đến lúc kiểm tra thực tế. Bạn không thể sống trong khả năng của mình khi bạn chỉ nợ 100% vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn? Nếu vậy, sẽ không thực tế khi kỳ vọng rằng bạn sẽ khá giả hơn khi tăng khoản nợ của mình lên 25%, cộng với lãi và phí. Điều này có thể trở thành một con dốc trơn trượt dẫn đến phá sản và tịch thu tài sản.

Ví dụ về khoản vay mua nhà

Giả sử bạn có một khoản vay mua ô tô với số dư $ 10.000 với lãi suất 9% với thời hạn còn lại hai năm. Hợp nhất khoản nợ đó vào một khoản vay mua nhà với tỷ lệ 4% với thời hạn 5 năm sẽ thực sự khiến bạn tốn nhiều tiền hơn nếu bạn mất cả 5 năm để trả hết khoản vay mua nhà. Ngoài ra, hãy nhớ rằng nhà của bạn bây giờ là tài sản thế chấp cho khoản vay thay vì ô tô của bạn. Việc vỡ nợ có thể dẫn đến việc mất nhà, và việc mất nhà của bạn sẽ còn thảm khốc hơn nhiều so với việc từ bỏ một chiếc xe hơi.

Ưu điểm và nhược điểm của khoản vay vốn sở hữu nhà

Investopedia / Sabring Jiang

Yêu cầu cho vay vốn sở hữu nhà

Mỗi bên cho vay có những yêu cầu riêng, nhưng để được chấp thuận cho khoản vay mua nhà, hầu hết những người đi vay nói chung sẽ cần:

  • Vốn chủ sở hữu trong căn nhà của họ> 20% giá trị căn nhà của họ
  • Lịch sử thu nhập có thể xác minh trong hai năm trở lên
  • Điểm tín dụng> 600

Mặc dù có thể được chấp thuận cho khoản vay mua nhà mà không cần đáp ứng các yêu cầu này, nhưng bạn phải trả lãi suất cao hơn nhiều thông qua một công ty cho vay chuyên về những người vay rủi ro cao.

Xác định số dư hiện tại của khoản thế chấp của bạn và bất kỳ khoản thế chấp thứ hai nào hiện có, HELOC hoặc các khoản vay vốn mua nhà bằng cách tìm một bản sao kê hoặc đăng nhập vào trang web của người cho vay của bạn. Ước tính giá trị hiện tại của ngôi nhà của bạn bằng cách so sánh nó với doanh số bán hàng gần đây trong khu vực của bạn hoặc sử dụng ước tính từ một trang web như Zillow hoặc Redfin. Lưu ý rằng ước tính giá trị của chúng không phải lúc nào cũng chính xác, vì vậy hãy điều chỉnh ước tính của bạn nếu cần xem xét tình trạng hiện tại của ngôi nhà của bạn. Sau đó, chia số dư hiện tại của tất cả các khoản vay trên tài sản của bạn cho ước tính giá trị tài sản hiện tại của bạn để lấy tỷ lệ phần trăm vốn chủ sở hữu hiện tại trong nhà của bạn.

Lãi suất Vốn chủ sở hữu Nhà Trung bình
Loại cho vay Tỷ lệ trung bình Phạm vi
Cố định 15 năm 5,82% 2,99% -9,03%
Cố định 10 năm 5,60% 2,99% -9,99%
Cố định 5 năm 5,28% 2,50% -9,99%
HELOC 5,61% 3,50% -8,63%

Tỷ lệ giả định số tiền vay là 25.000 đô la và tỷ lệ khoản vay trên giá trị là 80%. Tỷ giá HELOC giả định là lãi suất trong thời gian bắt đầu hạn mức tín dụng, sau đó tỷ giá có thể thay đổi dựa trên điều kiện thị trường.

Khoản cho vay Vốn sở hữu Nhà hoạt động như thế nào?

Khoản vay mua nhà là một khoản vay cho một số tiền nhất định, được hoàn trả trong một khoảng thời gian nhất định và sử dụng vốn chủ sở hữu bạn có trong ngôi nhà của mình làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Nếu bạn không thể trả lại khoản vay, bạn có thể mất nhà để xiết nhà.

Các khoản cho vay mua nhà có được khấu trừ thuế không?

Tiền lãi trả cho khoản vay mua nhà có thể được khấu trừ thuế nếu số tiền thu được từ khoản vay được sử dụng để “mua, xây hoặc cải thiện cơ bản” ngôi nhà của bạn. Tuy nhiên, với việc thông qua Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm và khoản khấu trừ tiêu chuẩn tăng lên, việc chia thành từng khoản để khấu trừ tiền lãi trả cho khoản vay mua nhà có thể không dẫn đến tiết kiệm cho hầu hết những người nộp hồ sơ.

Tôi có thể nhận được bao nhiêu khoản vay mua căn nhà?

Đối với những người vay đủ tiêu chuẩn, giới hạn của khoản vay mua nhà là số tiền mà người đi vay đạt được tổng hợp từ khoản vay trên giá trị (CLTV) từ 90% trở xuống. Điều này có nghĩa là tổng số dư trên khoản thế chấp, bất kỳ HELOC hiện có, bất kỳ khoản vay vốn mua nhà hiện có và khoản vay vốn mua nhà mới không được nhiều hơn 90% giá trị được thẩm định của căn nhà. Ví dụ, ai đó có một ngôi nhà được thẩm định với giá 500.000 đô la với số dư thế chấp hiện tại là 200.000 đô la có thể vay vốn mua nhà lên đến 250.000 đô la nếu họ được chấp thuận.

Bạn có thể có HELOC và Khoản vay mua nhà sở hữu đồng thời không?

Đúng. Bạn có thể có cả khoản vay HELOC và khoản vay mua nhà cùng một lúc, miễn là bạn có đủ vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình, cũng như thu nhập và tín dụng để được chấp thuận cho cả hai.

Khoản vay HELOC là gì?

Khoản vay HELOC không tồn tại. Thuật ngữ này là sự kết hợp của hai sản phẩm cho vay khác nhau hiện có: Một hạn mức tín dụng mua nhà (HELOC) và một khoản vay mua nhà.

Điểm mấu chốt

Khoản vay mua nhà có thể là một lựa chọn tốt hơn về mặt tài chính so với HELOC đối với những người biết chính xác số vốn chủ sở hữu họ cần rút ra và muốn được đảm bảo bằng một mức lãi suất cố định. Người vay nên thận trọng khi vay vốn mua nhà khi hợp nhất nợ hoặc tài trợ cho việc sửa chữa nhà. Sẽ dễ dàng kết thúc bằng một khoản thế chấp nếu quá nhiều vốn chủ sở hữu bị rút ra, khiến người đi vay với khoản tín dụng bị hủy hoại và một ngôi nhà bị tịch thu.

Nguồn tham khảo: investmentopedia