Ground Lease là gì?

62

Hợp đồng thuê mặt bằng là gì?

Hợp đồng thuê mặt bằng là một thỏa thuận trong đó người thuê được phép phát triển một phần tài sản trong thời gian thuê, sau đó đất và tất cả các công trình cải tạo được chuyển giao cho chủ sở hữu tài sản.

Cách thức hoạt động của hợp đồng thuê mặt bằng

Hợp đồng thuê mặt bằng chỉ ra rằng các cải tiến sẽ thuộc sở hữu của chủ sở hữu bất động sản trừ khi có ngoại lệ và quy định rằng tất cả các loại thuế liên quan phát sinh trong thời gian thuê sẽ do người thuê trả. Bởi vì hợp đồng thuê mặt bằng cho phép chủ nhà đảm nhận tất cả các cải tiến khi thời hạn thuê hết hạn, chủ nhà có thể bán tài sản với giá cao hơn. Hợp đồng thuê đất cũng thường được gọi là thuê đất, vì chủ nhà chỉ cho thuê đất.

Mặc dù chúng được sử dụng chủ yếu trong không gian thương mại, nhưng hợp đồng thuê mặt bằng có sự khác biệt rất lớn so với các loại hình cho thuê thương mại khác như trong các khu phức hợp mua sắm và cao ốc văn phòng. Các hợp đồng thuê khác này thường không giao cho bên thuê chịu trách nhiệm về đơn vị. Thay vào đó, những người thuê này phải trả tiền thuê để vận hành công việc kinh doanh của họ. Hợp đồng thuê mặt bằng bao gồm việc cho thuê đất trong thời gian dài hạn — thường là từ 50 đến 99 năm — cho một người thuê xây dựng một tòa nhà trên bất động sản đó.

Hợp đồng thuê 99 năm nói chung là thời hạn thuê dài nhất có thể đối với một bất động sản. Nó từng là thời gian dài nhất có thể theo luật thông thường. Tuy nhiên, hợp đồng thuê 99 năm vẫn tiếp tục phổ biến nhưng không còn là hợp đồng dài nhất có thể theo luật.

Hợp đồng thuê mặt bằng xác định ai sở hữu đất, ai sở hữu tòa nhà và những cải tiến trên tài sản. Nhiều chủ nhà sử dụng hợp đồng thuê mặt bằng như một cách để giữ quyền sở hữu tài sản của họ vì lý do lập kế hoạch, để tránh bất kỳ khoản tăng vốn nào và tạo ra thu nhập và doanh thu. Người thuê thường chịu trách nhiệm cho bất kỳ và tất cả các chi phí. Điều này bao gồm xây dựng, sửa chữa, cải tạo, cải tiến, thuế, bảo hiểm và bất kỳ chi phí tài chính nào liên quan đến tài sản.

Người thuê thường chịu trách nhiệm về tất cả các khía cạnh tài chính trong hợp đồng thuê mặt bằng bao gồm tiền thuê, thuế, xây dựng, bảo hiểm và tài chính.

Ví dụ về hợp đồng thuê mặt bằng

Hợp đồng thuê mặt bằng thường được sử dụng bởi các nhượng quyền thương mại và các cửa hàng hộp lớn, cũng như các tổ chức thương mại khác. Trụ sở chính của công ty thông thường sẽ mua đất và cho phép người thuê / nhà phát triển xây dựng và sử dụng cơ sở. Có một cơ hội tốt là McDonald’s, Starbucks hoặc Dunkin Donuts gần bạn bị ràng buộc bởi hợp đồng thuê mặt bằng.

Vào tháng 7 năm 2016, công ty đầu tư AllianceBerntein có trụ sở tại New York đã mua hợp đồng thuê mặt bằng 99 năm từ BLDG Management cho Khách sạn George Washington của Thành phố New York trong một thỏa thuận trị giá 100,4 triệu đô la. BLDG ban đầu mua khách sạn khi nó bị tịch thu vào năm 1994. Mặc dù tòa nhà được sử dụng bởi Trường Nghệ thuật Thị giác có trụ sở tại Manhattan làm ký túc xá sinh viên, BLDG đã đệ trình kế hoạch vào tháng 4 năm 2016 để khôi phục tài sản thành một khách sạn có nhà hàng, quán bar. và các cửa hàng trên mặt đất. Khách sạn hiện đang hoạt động với tên gọi Freehand Hotel, một khách sạn boutique, ở Quận Flatiron của Thành phố New York.

Một số nguyên tắc cơ bản của bất kỳ hợp đồng thuê mặt bằng nào nên bao gồm:

  • Các điều khoản của hợp đồng thuê
  • Quyền của cả chủ nhà và người thuê nhà
  • Điều kiện tài trợ
  • Sử dụng dự phòng
  • Lệ phí
  • Bảo hiểm tiêu đề
  • Mặc định

Cho thuê mặt bằng có điều phối so với không điều phối

Những người thuê mặt bằng thường tài trợ cho việc cải thiện bằng cách vay nợ. Trong hợp đồng thuê mặt bằng cấp dưới, chủ nhà đồng ý với mức ưu tiên thấp hơn của các yêu cầu đối với tài sản trong trường hợp người thuê không trả được khoản vay để cải thiện. Nói cách khác, chủ nhà cho thuê mặt bằng cấp dưới về cơ bản cho phép chứng thư tài sản hoạt động như một tài sản thế chấp trong trường hợp người thuê không trả được nợ cho bất kỳ khoản vay nào liên quan đến cải thiện. Đối với loại hình thuê mặt bằng này, chủ nhà có thể thương lượng trả tiền thuê cao hơn để đổi lại rủi ro xảy ra trong trường hợp người thuê vỡ nợ. Điều này cũng có thể có lợi cho chủ nhà vì việc xây dựng một tòa nhà trên đất của anh ta sẽ làm tăng giá trị tài sản của anh ta.

Ngược lại, hợp đồng thuê mặt bằng không có điều kiện cho phép chủ nhà giữ ưu tiên hàng đầu của các yêu cầu bồi thường đối với tài sản trong trường hợp người thuê không trả được khoản vay để cải thiện. Bởi vì người cho vay có thể không có quyền sở hữu đất nếu khoản vay không được thanh toán, các chuyên gia cho vay có thể do dự trong việc gia hạn thế chấp để cải thiện. Mặc dù chủ nhà vẫn giữ quyền sở hữu bất động sản, nhưng họ thường phải tính phí thuê nhà thấp hơn cho người thuê.

Ưu điểm và Nhược điểm của Hợp đồng thuê Mặt bằng

Hợp đồng thuê mặt bằng có thể mang lại lợi ích cho cả người thuê và chủ nhà.

Lợi ích của Người thuê nhà

Hợp đồng thuê mặt bằng cho phép người thuê xây dựng trên bất động sản ở vị trí đắc địa mà họ không thể tự mua được. Vì lý do này, các chuỗi cửa hàng lớn như Whole Foods và Starbucks thường sử dụng hợp đồng thuê mặt bằng trong kế hoạch mở rộng công ty của họ.

Hợp đồng thuê mặt bằng cũng không yêu cầu người thuê phải trả trước cho việc đảm bảo đất, vì việc mua bất động sản sẽ yêu cầu. Do đó, ít vốn chủ sở hữu hơn có liên quan đến việc mua một hợp đồng thuê mặt bằng, giúp giải phóng tiền mặt cho các mục đích khác và cải thiện năng suất sử dụng đất.

Bất kỳ khoản tiền thuê nào được trả trong hợp đồng thuê mặt bằng đều có thể được khấu trừ đối với thuế thu nhập của tiểu bang và liên bang, nghĩa là giảm gánh nặng thuế tổng thể của người thuê.

Quyền lợi cho chủ nhà

Chủ đất thu được một nguồn thu nhập ổn định từ người thuê trong khi vẫn giữ quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thuê mặt bằng thường có một điều khoản leo thang đảm bảo việc tăng tiền thuê và quyền di dời để bảo vệ trong trường hợp vỡ nợ về tiền thuê nhà hoặc các chi phí khác.

Ngoài ra còn có các khoản tiết kiệm thuế cho một chủ nhà sử dụng các hợp đồng thuê mặt bằng. Nếu họ bán bất động sản cho người thuê nhà, họ sẽ thu được lợi nhuận từ việc bán. Bằng cách thực hiện loại hợp đồng thuê này, họ tránh phải báo cáo bất kỳ khoản thu nhập nào. Nhưng có thể có một số tác động về thuế đối với tiền thuê nhà mà họ nhận được.

Tùy thuộc vào các điều khoản được đưa vào hợp đồng thuê mặt bằng, chủ nhà cũng có thể giữ một số quyền kiểm soát đối với tài sản bao gồm việc sử dụng và cách phát triển của nó. Điều này có nghĩa là chủ nhà có thể chấp thuận hoặc từ chối bất kỳ thay đổi nào đối với đất.

Những bất lợi cho người thuê nhà

Bởi vì chủ nhà có thể yêu cầu sự chấp thuận trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, người thuê nhà có thể gặp phải những trở ngại trong việc sử dụng hoặc phát triển tài sản. Do đó, có thể có nhiều hạn chế hơn và ít linh hoạt hơn cho người thuê.

Chi phí liên quan đến quá trình thuê mặt bằng có thể cao hơn nếu người thuê mua một bất động sản hoàn toàn. Tất cả đều có thể tốn kém tiền thuê, thuế, cải tiến, giấy phép, cũng như bất kỳ thời gian chờ đợi nào để được chủ nhà phê duyệt.

Bất lợi cho chủ nhà

Chủ nhà không đưa ra các quy định và điều khoản thích hợp trong hợp đồng thuê của họ sẽ mất quyền kiểm soát đối với những người thuê có tài sản đang trong quá trình phát triển. Đây là lý do tại sao điều quan trọng đối với cả hai bên là phải xem xét các hợp đồng thuê của họ trước khi ký.

Tùy thuộc vào vị trí của bất động sản, việc sử dụng hợp đồng thuê mặt bằng có thể có mức thuế cao hơn đối với chủ nhà. Mặc dù họ có thể không nhận ra lợi nhuận từ việc bán hàng, nhưng tiền thuê được coi là thu nhập. Vì vậy, tiền thuê nhà bị đánh thuế theo mức thông thường, có thể làm tăng gánh nặng thuế.

Tóm tắt ý kiến chính

  • Hợp đồng thuê mặt bằng là một thỏa thuận trong đó người thuê có thể phát triển tài sản trong thời gian thuê, sau đó nó được chuyển giao cho chủ sở hữu tài sản.
  • Hợp đồng thuê mặt bằng thường diễn ra giữa các chủ nhà cho thuê thương mại, những người thường cho thuê đất từ 50 đến 99 năm cho những người thuê xây dựng các tòa nhà trên khu đất.
  • Những người thuê không đủ khả năng mua đất có thể xây dựng bất động sản bằng hợp đồng thuê mặt bằng, trong khi chủ nhà có thu nhập ổn định và giữ quyền kiểm soát việc sử dụng và phát triển tài sản của họ.

Nguồn tham khảo: investmentopedia