Monday, July 4, 2022

Creating liberating content

Tại sao nên đầu...

Tại sao chúng ta nên đầu tư tài chính? trước khi giải quyết...

Branch Office là gì?

Văn phòng chi nhánh là gì? Văn phòng chi nhánh là một địa điểm,...

Roy’s Safety-First Criterion (SFRatio)...

Tiêu chí An toàn-Trên hết của Roy - SFRatio là gì? Tiêu...

Martial Law là gì?

Thiết quân luật là gì? Thiết quân luật là luật do quân...
Trang chủKiến ThứcKinh Tế HọcGross Income Multiplier...

Gross Income Multiplier là gì?

Hệ số nhân thu nhập gộp là gì?

Số nhân tổng thu nhập (GIM) là một thước đo sơ bộ để đánh giá giá trị của bất động sản đầu tư. Nó được tính bằng cách chia giá bán bất động sản cho tổng thu nhập cho thuê hàng năm của nó. Các nhà đầu tư có thể sử dụng GIM – cùng với các phương pháp khác như tỷ suất vốn hóa (tỷ lệ vốn hóa) và phương pháp chiết khấu dòng tiền – để định giá các bất động sản thương mại như trung tâm mua sắm và khu chung cư.

Tóm tắt ý kiến chính

  • Số nhân tổng thu nhập là một thước đo sơ bộ để đánh giá giá trị của bất động sản đầu tư.
  • GIM được tính bằng cách chia giá bán bất động sản cho tổng thu nhập cho thuê hàng năm của nó.
  • Các nhà đầu tư không nên sử dụng GIM làm thước đo định giá duy nhất vì nó không tính đến chi phí hoạt động của bất động sản thu nhập.

Hiểu hệ số nhân tổng thu nhập

Định giá bất động sản đầu tư là điều quan trọng đối với bất kỳ nhà đầu tư nào trước khi ký hợp đồng bất động sản. Nhưng không giống như các khoản đầu tư khác – như cổ phiếu – không có cách nào dễ dàng để thực hiện. Nhiều nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tin rằng thu nhập do bất động sản tạo ra quan trọng hơn nhiều so với giá trị của nó.

Số nhân tổng thu nhập là một số liệu được sử dụng rộng rãi trong ngành bất động sản. Nó có thể được các nhà đầu tư và chuyên gia bất động sản sử dụng để xác định sơ bộ xem liệu giá chào bán của bất động sản có phải là một thỏa thuận tốt hay không — giống như tỷ lệ giá trên thu nhập (P / E) có thể được sử dụng để định giá các công ty trên thị trường chứng khoán.

Nhân GIM với tổng thu nhập hàng năm của bất động sản sẽ tạo ra giá trị của bất động sản hoặc giá mà nó nên được bán. Số nhân tổng thu nhập thấp có nghĩa là một bất động sản có thể là một khoản đầu tư hấp dẫn hơn vì tổng thu nhập mà nó tạo ra cao hơn nhiều so với giá trị thị trường của nó.

Cân nhắc đặc biệt

Hệ số nhân tổng thu nhập là một thước đo bất động sản chung tốt. Nhưng có những hạn chế vì nó không tính đến các yếu tố khác nhau bao gồm chi phí vận hành của bất động sản bao gồm tiện ích, thuế, bảo trì và vị trí trống. Vì lý do tương tự, các nhà đầu tư không nên sử dụng GIM như một cách để so sánh bất động sản đầu tư tiềm năng với bất động sản tương tự khác. Để so sánh chính xác hơn giữa hai hoặc nhiều bất động sản, nhà đầu tư nên sử dụng hệ số nhân thu nhập ròng (NIM). NIM tính đến cả thu nhập và chi phí hoạt động của mỗi tài sản.

Sử dụng số nhân thu nhập ròng để so sánh hai hoặc nhiều tài sản.

Hạn chế của phương pháp hệ số nhân tổng thu nhập

GIM là điểm khởi đầu tuyệt vời để các nhà đầu tư định giá các khoản đầu tư bất động sản tiềm năng. Đó là bởi vì nó dễ dàng tính toán và cung cấp một bức tranh tổng thể về việc mua bất động sản có thể có ý nghĩa như thế nào đối với người mua. Hệ số nhân tổng thu nhập hầu như không phải là một mô hình định giá thực tế, nhưng nó cung cấp một mặt sau của điểm bắt đầu phong bì. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, có những hạn chế và một số nhược điểm chính cần xem xét khi sử dụng con số này như một cách để định giá bất động sản đầu tư.

Một lập luận tự nhiên chống lại phương pháp số nhân nảy sinh bởi vì nó là một kỹ thuật định giá khá thô thiển. Bởi vì những thay đổi về lãi suất – ảnh hưởng đến tỷ lệ chiết khấu theo giá trị thời gian của việc tính toán tiền – các nguồn, doanh thu và chi phí không được xem xét một cách rõ ràng.

Những hạn chế khác bao gồm:

  • Phương pháp GIM giả định tính đồng nhất về các thuộc tính giữa các lớp tương tự. Các học viên biết được từ kinh nghiệm rằng tỷ lệ chi phí giữa các tài sản tương tự thường khác nhau do các yếu tố như bảo trì hoãn lại, tuổi của tài sản và chất lượng của người quản lý tài sản.
  • GIM ước tính giá trị dựa trên tổng thu nhập chứ không phải thu nhập hoạt động ròng (NOI), trong khi một bất động sản được mua chủ yếu dựa trên khả năng thu nhập ròng của nó. Hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp hai bất động sản có cùng NOI mặc dù tổng thu nhập của chúng khác nhau đáng kể. Vì vậy, phương pháp GIM có thể dễ dàng bị sử dụng sai bởi những người không đánh giá cao giới hạn của nó.
  • GIM không tính đến vòng đời kinh tế còn lại của các tài sản có thể so sánh được. Bằng cách bỏ qua tuổi thọ kinh tế còn lại, người hành nghề có thể ấn định các giá trị ngang nhau cho một tài sản mới và một tài sản 50 tuổi — giả sử chúng tạo ra thu nhập bằng nhau.

Ví dụ về tính toán hệ số nhân tổng thu nhập

Một tài sản đang được xem xét có tổng thu nhập thực tế là $ 50,000. Bán hàng có thể so sánh được với thu nhập hiệu quả là 56.000 đô la và giá trị bán được là 392.000 đô la (trong thực tế, chúng tôi muốn tìm kiếm một số giá trị có thể so sánh được để cải thiện phân tích).

GIM của chúng tôi sẽ là $ 392,000 ÷ $ 56,000 = 7.

So sánh này — hoặc comp như nó thường được gọi trong thực tế — được bán với giá gấp bảy lần (7x) tổng hiệu quả của nó. Sử dụng hệ số này, chúng tôi thấy tài sản này có giá trị vốn là 350.000 đô la. Điều này được tìm thấy bằng cách sử dụng công thức sau:

V = GIM x EGI

7 x 50.000 đô la = 350.000 đô la.

Nguồn tham khảo: investmentopedia

Get notified whenever we post something new!

spot_img

Create a website from scratch

Just drag and drop elements in a page to get started with Newspaper Theme.

Continue reading

Tại sao nên đầu tư tài chính?

Tại sao chúng ta nên đầu tư tài chính? trước khi giải quyết câu hỏi trên, chúng ta hãy hiểu điều gì sẽ xảy ra nếu một người chọn không đầu tư. Giả sử bạn kiếm được 50.000 đồng...

Branch Office là gì?

Văn phòng chi nhánh là gì? Văn phòng chi nhánh là một địa điểm, không phải là văn phòng chính, nơi tiến hành hoạt động kinh doanh. Hầu hết các văn phòng chi nhánh bao gồm các bộ phận nhỏ...

Roy’s Safety-First Criterion (SFRatio) Definition là gì?

Tiêu chí An toàn-Trên hết của Roy - SFRatio là gì? Tiêu chí an toàn trên hết của Roy, còn được gọi là SFRatio, là một cách tiếp cận các quyết định đầu tư đặt ra mức lợi...

Enjoy exclusive access to all of our content

Get an online subscription and you can unlock any article you come across.