Fixed-Rate Mortgage là gì?

43

Thế chấp lãi suất cố định là gì?

Thuật ngữ “thế chấp lãi suất cố định” dùng để chỉ khoản vay mua nhà có lãi suất cố định cho toàn bộ thời hạn của khoản vay. Điều này có nghĩa là khoản thế chấp mang một lãi suất không đổi từ đầu đến cuối. Các khoản thế chấp theo lãi suất cố định là sản phẩm phổ biến đối với những người tiêu dùng muốn biết họ sẽ phải trả bao nhiêu hàng tháng.

Tóm tắt ý kiến chính

  • Vay thế chấp lãi suất cố định là hình thức vay mua nhà với lãi suất cố định cho toàn bộ thời hạn của khoản vay.
  • Khi đã được chốt, lãi suất không dao động theo điều kiện thị trường.
  • Những người đi vay muốn có khả năng dự đoán và / hoặc có xu hướng giữ tài sản trong thời gian dài có xu hướng thích các khoản thế chấp có lãi suất cố định.
  • Hầu hết các khoản thế chấp theo lãi suất cố định là các khoản vay được khấu hao.
  • Ngược lại với các khoản thế chấp có lãi suất cố định là các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh được, có lãi suất thay đổi trong suốt thời gian của khoản vay.

Cách thức hoạt động của một khoản thế chấp lãi suất cố định

Một số loại sản phẩm thế chấp có sẵn trên thị trường, nhưng chúng bao gồm hai loại cơ bản: các khoản vay lãi suất thay đổi và các khoản vay lãi suất cố định. Với các khoản vay có lãi suất thay đổi, lãi suất được đặt trên một mức chuẩn nhất định và sau đó sẽ dao động — thay đổi tại một số thời kỳ nhất định.

Mặt khác, các khoản thế chấp có lãi suất cố định có cùng một mức lãi suất trong suốt thời gian của khoản vay. Không giống như các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi và có thể điều chỉnh, các khoản thế chấp có lãi suất cố định không biến động theo thị trường. Vì vậy, lãi suất trong thế chấp lãi suất cố định không đổi bất kể lãi suất tăng hay giảm.

Các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) là một thứ gì đó lai giữa các khoản vay có lãi suất cố định và lãi suất thay đổi. Lãi suất ban đầu được cố định trong một khoảng thời gian, thường là vài năm. Sau đó, lãi suất đặt lại theo định kỳ, hàng năm hoặc thậm chí hàng tháng.

Hầu hết những người thế chấp mua nhà dài hạn cuối cùng phải chịu một khoản lãi suất với một khoản thế chấp có lãi suất cố định. Họ thích các sản phẩm thế chấp này vì chúng dễ đoán hơn. Nói tóm lại, người đi vay biết họ sẽ phải trả bao nhiêu mỗi tháng, vì vậy không có gì ngạc nhiên.

Điều khoản thế chấp lãi suất cố định

Thời hạn thế chấp về cơ bản là thời hạn của khoản vay — nghĩa là bạn phải thanh toán khoản vay đó trong bao lâu.

Tại Hoa Kỳ, thời hạn có thể dao động từ 10 đến 30 năm đối với các khoản thế chấp lãi suất cố định; 10, 15, 20 và 30 năm là số gia tăng thông thường. Trong tất cả các lựa chọn kỳ hạn, phổ biến nhất là 30 năm, tiếp theo là 15 năm.

Vay thế chấp lãi suất cố định 30 năm là sản phẩm được gần 90% chủ nhà lựa chọn.

Cách tính chi phí thế chấp lãi suất cố định

Số tiền lãi thực tế mà người đi vay phải trả với các khoản thế chấp có lãi suất cố định thay đổi dựa trên thời gian khoản vay được phân bổ (nghĩa là, các khoản thanh toán được dàn trải trong bao lâu). Mặc dù lãi suất của khoản thế chấp và số tiền phải trả hàng tháng không thay đổi, nhưng cách áp dụng tiền của bạn sẽ như vậy. Người thế chấp trả nhiều tiền hơn cho lãi suất trong giai đoạn trả nợ ban đầu; về sau, các khoản thanh toán của họ sẽ nhiều hơn vào tiền gốc của khoản vay.

Vì vậy, thời hạn thế chấp có tác dụng khi tính toán chi phí thế chấp. Nguyên tắc cơ bản: Thời hạn càng dài, bạn phải trả càng nhiều lãi. Ví dụ, một người nào đó có kỳ hạn 15 năm sẽ phải trả lãi suất thấp hơn so với một người có thế chấp lãi suất cố định trong 30 năm.

Việc xử lý các con số có thể hơi phức tạp: Để xác định chính xác chi phí thế chấp theo lãi suất cố định cụ thể – hoặc để so sánh hai khoản thế chấp khác nhau – cách đơn giản nhất là sử dụng máy tính thế chấp.

Bạn điền vào một vài chi tiết — thường là giá nhà, khoản trả trước, điều khoản vay và lãi suất — nhấn nút và nhận các khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Một số máy tính sẽ chia nhỏ những thứ đó, cho thấy những gì chuyển thành tiền lãi, tiền gốc, và thậm chí (nếu bạn chỉ định như vậy) đối với thuế tài sản; họ cũng sẽ hiển thị cho bạn một lịch trình khấu hao tổng thể, minh họa cách những số tiền đó thay đổi theo thời gian.

Dành cho những người có đầu óc về toán học

Nếu bạn thích những con số khủng khiếp, có một công thức tiêu chuẩn để tính toán khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn bằng tay.

Công thức lãi suất thế chấp hàng tháng

ở đâu:

M = Thanh toán hàng tháng

P = Số tiền vay gốc (số tiền bạn vay)

i = Lãi suất hàng tháng

n = Số tháng cần thiết để trả khoản vay

Vì vậy, để giải quyết khoản thanh toán thế chấp hàng tháng (“M”), bạn kết hợp số tiền gốc (“P”), lãi suất hàng tháng (“i”) và số tháng (“n”).

Nếu bạn chỉ muốn tính lãi suất thế chấp, đây là một công thức nhanh cho điều đó:

Công thức lãi suất thế chấp hàng tháng

 

Cân nhắc đặc biệt

Hầu hết các khoản vay phân bổ đều có lãi suất cố định, mặc dù cũng có trường hợp các khoản vay không phân bổ cũng có lãi suất cố định.

Các khoản cho vay phân bổ

Các khoản vay thế chấp theo lãi suất cố định được phân bổ là một trong những loại hình thế chấp phổ biến nhất được các nhà cho vay cung cấp. Các khoản vay này có lãi suất cố định trong suốt thời hạn của khoản vay và các khoản trả góp đều đặn. Khoản vay cầm cố theo tỷ lệ phân bổ theo lãi suất cố định yêu cầu người cho vay phải lập một lịch trình khấu hao cơ bản.

Bạn có thể dễ dàng tính toán lịch trình trả dần với lãi suất cố định khi một khoản vay được phát hành. Đó là bởi vì lãi suất trong thế chấp theo lãi suất cố định không thay đổi đối với mọi khoản trả góp. Điều này cho phép người cho vay tạo ra một lịch trình thanh toán với các khoản thanh toán liên tục trong suốt thời gian của khoản vay.

Khi khoản vay đáo hạn, lịch trình khấu hao đòi hỏi người vay phải trả nhiều tiền gốc hơn và ít tiền lãi hơn với mỗi lần thanh toán. Điều này khác với thế chấp có lãi suất thay đổi, trong đó người đi vay phải đối mặt với các khoản thanh toán khoản vay khác nhau, biến động theo biến động lãi suất.

Các khoản cho vay không phân bổ

Các khoản thế chấp theo lãi suất cố định cũng có thể được phát hành dưới dạng các khoản cho vay không phân bổ. Chúng thường được gọi là các khoản vay thanh toán bằng bong bóng hoặc các khoản vay chỉ tính lãi. Người cho vay có một số linh hoạt trong cách họ có thể cấu trúc các khoản vay thay thế này với lãi suất cố định.

Một cấu trúc phổ biến cho các khoản vay thanh toán bằng khinh khí cầu là tính lãi trả chậm hàng năm cho người vay. Điều này đòi hỏi tiền lãi phải được tính hàng năm dựa trên lãi suất hàng năm của người vay. Tiền lãi sau đó được trả chậm và được cộng vào khoản thanh toán một lần vào cuối khoản vay.

Trong khoản vay có lãi suất cố định chỉ có lãi suất, người đi vay chỉ phải trả lãi trong các khoản thanh toán theo lịch trình. Các khoản vay này thường tính lãi hàng tháng dựa trên một tỷ lệ cố định. Người vay trả lãi hàng tháng, không cần trả gốc cho đến một ngày cụ thể.

Thế chấp lãi suất cố định so với Thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM)

Các khoản thế chấp theo lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), có cả các thành phần lãi suất cố định và lãi suất thay đổi, cũng thường được phát hành dưới dạng một khoản vay được phân bổ với các khoản trả góp ổn định trong suốt thời hạn của khoản vay. Họ yêu cầu một mức lãi suất cố định trong vài năm đầu tiên của khoản vay, tiếp theo là lãi suất thay đổi sau đó.

Lịch trình phân bổ có thể phức tạp hơn một chút với các khoản vay này, vì lãi suất cho một phần khoản vay có thể thay đổi. Do đó, các nhà đầu tư có thể mong đợi có các khoản thanh toán khác nhau thay vì các khoản thanh toán nhất quán với một khoản vay lãi suất cố định.

ARMs thường được ưa chuộng bởi những người không bận tâm đến sự không thể đoán trước của lãi suất tăng và giảm. Những người đi vay biết rằng họ sẽ tái cấp vốn hoặc sẽ không giữ tài sản trong một thời gian dài cũng có xu hướng thích ARM. Những người đi vay này thường đặt cược vào tỷ lệ sẽ giảm trong tương lai. Nếu lãi suất giảm, thì lãi suất của người đi vay sẽ giảm theo thời gian.

Ưu điểm và nhược điểm của thế chấp lãi suất cố định

Rủi ro thay đổi liên quan đến cả người đi vay và người cho vay trong các khoản vay thế chấp lãi suất cố định. Những rủi ro này thường tập trung xung quanh môi trường lãi suất. Khi lãi suất tăng, thế chấp lãi suất cố định sẽ có rủi ro thấp hơn cho người đi vay và rủi ro cao hơn cho người cho vay.

Người đi vay thường tìm cách chốt lãi suất thấp hơn để tiết kiệm tiền theo thời gian. Khi lãi suất tăng, người đi vay duy trì một khoản thanh toán thấp hơn so với điều kiện thị trường hiện tại. Mặt khác, một ngân hàng cho vay không kiếm được nhiều tiền nhất có thể từ mức lãi suất cao hơn hiện hành — có nghĩa là lợi nhuận từ việc phát hành các khoản thế chấp có lãi suất cố định có thể kiếm được lãi suất cao hơn theo thời gian trong một kịch bản tỷ lệ thay đổi.

Trong một thị trường có lãi suất giảm, điều ngược lại là đúng. Những người đi vay đang phải trả nhiều tiền hơn cho khoản thế chấp của họ so với những gì các điều kiện thị trường hiện tại đang quy định. Những người cho vay đang kiếm được lợi nhuận cao hơn từ các khoản thế chấp có lãi suất cố định so với nếu họ phát hành các khoản thế chấp có lãi suất cố định trong môi trường hiện tại.

Tất nhiên, người đi vay có thể tái cấp vốn cho các khoản thế chấp có lãi suất cố định của họ theo tỷ lệ hiện hành nếu tỷ lệ đó thấp hơn, nhưng họ phải trả các khoản phí đáng kể để làm như vậy.

Nguồn tham khảo: investmentopedia