First Mortgage là gì?

31

Thế chấp đầu tiên là gì?

Thế chấp đầu tiên là thế chấp chính đối với tài sản. Là khoản vay chính để trả cho một tài sản, nó có quyền ưu tiên hơn tất cả các khoản nợ hoặc yêu cầu bồi thường khác đối với một tài sản trong trường hợp vỡ nợ. Thế chấp đầu tiên không phải là thế chấp căn nhà đầu tiên của người đi vay; nó là thế chấp ban đầu được thực hiện trên bất kỳ một tài sản nào. Nó còn được gọi là quyền cầm giữ thứ nhất. Nếu ngôi nhà được tái cấp vốn, thì khoản thế chấp được tái cấp vốn giả định vị thế thế chấp đầu tiên.

Tóm tắt ý kiến chính

  • Thế chấp thứ nhất là một thế chấp chính đối với tài sản đảm bảo cho việc thế chấp.
  • Khoản thế chấp thứ hai là tiền được vay dựa trên vốn sở hữu nhà để tài trợ cho các dự án và chi tiêu khác.
  • Nếu tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) của khoản thế chấp đầu tiên lớn hơn 80%, các bên cho vay thường yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
  • Lãi suất thế chấp trả cho lần thế chấp đầu tiên được khấu trừ thuế, chỉ áp dụng cho những người nộp thuế ghi thành các khoản chi phí trên tờ khai thuế của họ.

Hiểu về thế chấp đầu tiên

Khi một cá nhân muốn mua một bất động sản, họ có thể quyết định tài trợ cho việc mua bằng một khoản vay từ một tổ chức cho vay được gọi là thế chấp. Người cho vay dự kiến khoản vay mua nhà hoặc thế chấp sẽ được trả dần hàng tháng, bao gồm một phần trả gốc và lãi. Người cho vay sẽ có quyền cầm giữ tài sản vì khoản vay được bảo đảm bằng chính ngôi nhà. Khoản thế chấp này mà người mua nhà thực hiện để mua nhà được gọi là khoản thế chấp đầu tiên.

Khoản thế chấp đầu tiên là khoản vay ban đầu được thực hiện trên một tài sản. Người mua nhà có thể đứng tên nhiều tài sản; tuy nhiên, các khoản thế chấp ban đầu được đưa ra để bảo đảm cho mỗi tài sản bao gồm khoản thế chấp đầu tiên. Ví dụ, nếu một chủ sở hữu bất động sản đứng ra thế chấp cho mỗi căn nhà trong số ba căn nhà của họ, thì mỗi căn nhà trong số ba căn nhà là khoản thế chấp đầu tiên.

Thế chấp đầu tiên và khoản vay theo giá trị (LTV)

Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của một khoản vay mua nhà là thước đo số tiền thế chấp so với giá trị được thẩm định của căn nhà. Nếu LTV của khoản thế chấp đầu tiên lớn hơn 80%, người cho vay thường yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Trong trường hợp như vậy, đôi khi người đi vay có thể tiết kiệm khi giới hạn quy mô của khoản thế chấp đầu tiên ở mức 80% LTV và sử dụng nguồn tài chính thứ cấp để vay số tiền còn lại cần thiết.

Tính kinh tế của việc trả PMI so với việc vay lần thứ hai phần lớn phụ thuộc vào tốc độ mà người vay kỳ vọng giá trị căn nhà của họ tăng lên. PMI có thể bị loại bỏ khi LTV của khoản thế chấp đầu tiên đạt 78%. Tuy nhiên, khoản thế chấp thứ hai, thường có lãi suất cao hơn khoản thế chấp thứ nhất, phải được thanh toán hết. Điều này thường được thực hiện bằng cách tái cấp vốn cho khoản thế chấp đầu tiên với số tiền bằng số dư còn lại của cả khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai.

Thuế đối với khoản thế chấp đầu tiên

Lãi suất thế chấp trả cho lần thế chấp đầu tiên được khấu trừ thuế. Điều này có nghĩa là chủ nhà có thể giảm thu nhập chịu thuế của mình bằng số tiền lãi của khoản vay đã trả trong năm tính thuế. Tuy nhiên, việc khấu trừ thuế tiền lãi thế chấp chỉ áp dụng cho những người nộp thuế ghi chi tiết vào tờ khai thuế của họ.

Yêu cầu thế chấp đầu tiên

Yêu cầu thế chấp đầu tiên có thể khác nhau tùy thuộc vào việc bạn đang chọn một khoản vay thông thường hay một khoản vay được chính phủ hậu thuẫn, chẳng hạn như khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) hoặc Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA) .

Những yêu cầu này có thể ảnh hưởng đến:

  • Điểm tín dụng tối thiểu cần thiết để đủ điều kiện
  • Giảm số tiền thanh toán
  • Chi phí kết thúc và tỷ lệ phần trăm chi phí kết thúc mà người bán có thể thanh toán
  • Điều khoản hoàn trả khoản vay
  • Lãi suất

Loại tài sản cũng có thể quan trọng khi nhận thế chấp lần đầu. Ví dụ, các khoản vay của FHA cho phép bạn mua một căn nhà từ một đến bốn căn với mức giảm chỉ 3,5% và điểm tín dụng thấp là 580. Nhưng bản thân căn nhà đó phải đáp ứng các tiêu chuẩn nhất định để đủ điều kiện cho khoản vay.

Quan trọng

Tín dụng kém không nhất thiết phải là rào cản tuyệt đối để có được khoản thế chấp đầu tiên, nhưng nó có thể ảnh hưởng đến các điều khoản vay mà bạn đủ điều kiện và lãi suất bạn phải trả.

Thế chấp thứ nhất so với Thế chấp thứ hai

Thuật ngữ thế chấp đầu tiên khiến người ta hiểu rằng có thể có những thế chấp khác trên một tài sản. Chủ nhà có thể cầm một khoản thế chấp khác, chẳng hạn như khoản thế chấp thứ hai, trong khi khoản thế chấp ban đầu và khoản thế chấp đầu tiên vẫn còn hiệu lực.

Một khoản thế chấp đầu tiên thể hiện khoản nợ chính đối với một bất động sản, được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Khoản thế chấp thứ hai là một khoản thế chấp nhỏ mà bạn mang ra đối với căn nhà của mình khi bạn vẫn còn khoản nợ thế chấp đầu tiên.

Thế chấp thứ hai là cấp dưới của thế chấp thứ nhất. Vì vậy, nếu bạn bán nhà, chẳng hạn, bất kỳ khoản tiền thu được nào sẽ được chuyển sang thanh toán khoản thế chấp đầu tiên, sau đó là khoản thế chấp thứ hai. Các ví dụ phổ biến về các khoản thế chấp thứ hai bao gồm các khoản vay mua nhà và hạn mức tín dụng vốn góp mua nhà (HELOCs). Bạn có thể vay một trong những khoản vay thế chấp thứ hai này nếu bạn muốn vay dựa trên vốn chủ sở hữu tích lũy trong nhà của bạn.

Thế chấp thứ nhất so với Thế chấp thứ hai
Thế chấp đầu tiên Thế chấp thứ hai
Có thể có tỷ giá cố định hoặc thay đổi Các khoản cho vay mua nhà thường có lãi suất cố định, trong khi hạn mức tín dụng mua nhà (HELOC) có xu hướng có lãi suất thay đổi
Ngôi nhà được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay Ngôi nhà được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay
Quyền cầm giữ chính, nghĩa là người cầm giữ được thanh toán trước Quyền cầm giữ thứ cấp, nghĩa là người cầm giữ được thanh toán sau khi người cầm giữ chính
Hạn mức cho vay được xác định theo hình thức cho vay và tư cách người vay Hạn mức cho vay có thể từ 75% đến 100% vốn tự có trong nhà
Đối tượng tham gia bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), tùy thuộc vào loại khoản vay và khoản trả trước PMI thường không áp dụng, mặc dù vay vốn mua nhà hoặc HELOC có thể ảnh hưởng đến các yêu cầu PMI đối với khoản thế chấp đầu tiên

Ghi chú

Khả năng của bạn để đủ điều kiện cho khoản vay mua nhà thế chấp thứ hai hoặc hạn mức tín dụng vốn góp mua nhà (HELOC) có thể phụ thuộc vào điểm tín dụng, thu nhập và số vốn chủ sở hữu bạn đã tích lũy trong ngôi nhà.

Ví dụ về Thế chấp đầu tiên

Dưới đây là một ví dụ về cách hoạt động của khoản vay thế chấp đầu tiên và ý nghĩa của việc bổ sung khoản vay thế chấp thứ hai. Giả sử một người mua nhà đảm bảo khoản thế chấp đầu tiên trị giá 250.000 đô la đối với một bất động sản nhà và, sau vài năm, nhận được khoản thế chấp thứ hai với giá 30.000 đô la trên chính tài sản đó.

Người vay không trả được nợ sau khi đã hoàn trả 50.000 đô la số tiền vay ban đầu, và tài sản của anh ta bị tịch thu và bán để trang trải khoản vay. Cho rằng khoản thế chấp đầu tiên cao hơn khoản thế chấp thứ hai, nếu số tiền thu được từ việc bán bất động sản lên đến 210.000 đô la, thì người cho vay thế chấp đầu tiên sẽ nhận được số dư nợ là 200.000 đô la.

Người cho vay cầm cố thứ hai sau đó sẽ nhận được bất cứ thứ gì còn lại — trong trường hợp này là 10.000 đô la. Và bởi vì thế chấp đầu tiên là yêu cầu chính được ưu tiên hơn so với yêu cầu thứ cấp, thế chấp thứ hai thường có lãi suất cao hơn so với thế chấp đầu tiên.

Mẹo

Nếu bạn đang vật lộn với các khoản thanh toán thế chấp, thì việc sửa đổi khoản vay, bán khống hoặc chứng thư thay cho việc tịch thu tài sản là một số lựa chọn để quản lý khoản nợ thế chấp thứ nhất và thứ hai.

Tôi Có Thể Có Hai Thế Chấp Cùng Một Lúc Không?

Có thể có hai khoản thế chấp cùng một lúc. Khoản thế chấp đầu tiên có thể hướng tới việc mua một ngôi nhà, như một nơi ở chính hoặc như một tài sản đầu tư. Khoản vay thế chấp hoặc vay vốn sở hữu nhà thứ hai có thể hướng tới việc nâng cấp hoặc cải thiện tài sản.

Có phải là Cấp trên thế chấp thứ hai đối với Thế chấp thứ nhất không?

Các khoản thế chấp thứ nhất được ưu tiên hơn các khoản thế chấp thứ hai để trả nợ nếu người đi vay không trả được nợ. Điều này có nghĩa là các khoản thế chấp thứ hai là cấp dưới, không phải cấp trên, so với các khoản thế chấp đầu tiên về một ngôi nhà.

Nhược điểm của Thế chấp thứ hai là gì?

Các khoản thế chấp thứ hai làm tăng nghĩa vụ tài chính hàng tháng của chủ nhà. Chúng cũng có thể làm tăng nguy cơ vỡ nợ nếu chủ nhà không thể theo kịp cả khoản thanh toán thế chấp thứ nhất và thứ hai.

Lấy một khoản thế chấp thứ hai có phải là một ý tưởng tốt?

Thế chấp lần thứ hai có thể là một ý tưởng hay nếu bạn đã nghiên cứu các lựa chọn vay và hiểu rõ mình có khả năng trả nợ những gì. Tuy nhiên, nếu thu nhập của bạn không ổn định hoặc bạn không có đủ tiền tiết kiệm khẩn cấp để trang trải các khoản thế chấp nếu bạn mất việc hoặc bị ốm và không thể làm việc, thì bạn có thể muốn xem xét lại khoản vay thế chấp thứ hai.

Điểm mấu chốt

Các khoản vay thế chấp lần đầu giúp người mua nhà có thể mua nhà và họ được ưu tiên hơn bất kỳ khoản thế chấp thứ hai tiếp theo có thể liên quan đến tài sản. Khi đăng ký một khoản thế chấp đầu tiên, điều quan trọng là phải hiểu các yêu cầu để mua một ngôi nhà và những gì người cho vay đang tìm kiếm. Việc mua sắm xung quanh để so sánh lãi suất thế chấp cũng rất hữu ích để tìm ra giải pháp tốt nhất có thể cho khoản vay mua nhà.

Nguồn tham khảo: investmentopedia