Thu nhập gộp hiệu quả là gì?

Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) là Tổng thu nhập cho thuê tiềm năng cộng với thu nhập khác trừ đi vị trí trống và chi phí tín dụng của bất động sản cho thuê.

EGI có thể được tính toán bằng cách lấy tổng thu nhập tiềm năng từ một bất động sản đầu tư, cộng các hình thức thu nhập khác do bất động sản đó tạo ra, và trừ đi các khoản thất thoát và thu phí.

Hiểu về Tổng thu nhập Hiệu quả (EGI)

EGI là một biến số quan trọng trong việc xác định giá trị của bất động sản cho thuê và dòng tiền dương thực sự mà bất động sản đó có thể tạo ra. Dòng tiền cho thuê không phải là một phép tính đơn giản mà bao gồm tất cả các dạng thu nhập do tài sản tạo ra trừ đi các chi phí thực tế liên quan đến thu nhập cho thuê. Nếu chúng ta nhìn vào các biến của công thức EGI, chúng ta có thể thấy thu nhập cho thuê diễn ra như thế nào trong thế giới thực.

Giải thích công thức EGI

Tổng thu nhập tiềm năng cho thuê

Tổng thu nhập cho thuê tiềm năng là số tiền giả định mà một nhà đầu tư sẽ nhận được mà không có bất kỳ mối quan hệ nào cho thuê phổ biến trong thế giới thực. Nó giả định rằng tài sản cho thuê của bạn sẽ được thuê mỗi ngày trong năm và người thuê sẽ trả tiền thuê đã đồng ý được ghi trong hợp đồng thuê. Ví dụ, nếu giá thuê theo thỏa thuận là 2.000 đô la một tháng, tổng thu nhập tiềm năng cho thuê là 24.000 đô la.

Thu nhập khác do Tài sản cho thuê tạo ra

Điều gì tạo nên thu nhập “khác” được tạo ra từ bất động sản cho thuê? Dưới đây là một số nguồn phổ biến nhất của dòng tiền không bắt nguồn trực tiếp từ thanh toán tiền thuê:

• Máy giặt vận hành bằng đồng xu tại chỗ
• Máy bán hàng tự động tại cơ sở
• Giấy phép đậu xe hàng tháng
• Đơn vị lưu trữ
• Phí vật nuôi
• Phí trễ hạn

Chi phí tuyển dụng

Trong thực tế, một căn hộ sẽ không phải lúc nào cũng được thuê trong cả năm. Chi phí trống là khoảng thời gian giữa những người thuê nhà mà chủ sở hữu không nhận tiền thuê vì có “chỗ trống”. Chi phí trống là dự báo về thời gian mà chủ sở hữu tin rằng đơn vị của mình sẽ tồn tại mà không có người thuê. Nếu chủ sở hữu đã quản lý bất động sản đầu tư trong một thời gian, chi phí này có thể được ước tính dựa trên kinh nghiệm quản lý của họ hoặc dữ liệu ngành.

Chi phí tín dụng

Chi phí tín dụng sẽ xảy ra khi một đơn vị cho thuê bị chiếm dụng, và chủ sở hữu không nhận được khoản thanh toán tiền thuê đã thỏa thuận. Người thuê chưa trả tiền thuê, hoặc chưa trả toàn bộ. Như với chi phí trống, số tiền này sẽ là một ước tính có thể dựa trên dữ liệu lịch sử.

Tại sao EGI lại quan trọng

EGI rất cần thiết đối với nhà đầu tư bất động sản bởi vì, vào cuối ngày, họ cần biết rằng bất động sản mà họ đang xem xét mua tạo ra dòng tiền dương đủ để trang trải chi phí hoạt động hàng tháng cũng như bất kỳ khoản tiền bồi thường hoặc trở ngại nào mà họ có thể phải gánh chịu. để mua tài sản.