Tỷ lệ vốn hóa là gì?

Tỷ suất vốn hóa (còn được gọi là tỷ suất vốn hóa) được sử dụng trong thế giới bất động sản thương mại để chỉ tỷ suất sinh lợi dự kiến tạo ra trên bất động sản đầu tư là bất động sản.

Thước đo này được tính toán dựa trên thu nhập ròng mà tài sản dự kiến tạo ra và được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng cho giá trị tài sản bất động sản và được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm. Nó được sử dụng để ước tính lợi tức tiềm năng của nhà đầu tư khi họ đầu tư vào thị trường bất động sản.

Mặc dù tỷ lệ trần có thể hữu ích để so sánh nhanh giá trị tương đối của các khoản đầu tư bất động sản tương tự trên thị trường, nhưng tỷ lệ này không nên được sử dụng làm chỉ số duy nhất cho sức mạnh của khoản đầu tư vì nó không tính đến đòn bẩy, giá trị thời gian của tiền, và các dòng tiền trong tương lai từ việc cải thiện tài sản, trong số các yếu tố khác.

Hiểu tỷ lệ vốn hóa

Tỷ lệ trần là thước đo phổ biến nhất qua đó các khoản đầu tư bất động sản được đánh giá về khả năng sinh lời và khả năng sinh lời của chúng. Tỷ lệ trần chỉ đơn giản thể hiện lợi suất của một tài sản trong khoảng thời gian một năm giả sử tài sản đó được mua bằng tiền mặt chứ không phải cho vay. Tỷ suất vốn hóa cho biết tỷ suất sinh lợi nội tại, tự nhiên và không giới hạn của tài sản.

Công thức cho tỷ lệ viết hoa

Một số phiên bản tồn tại để tính toán tỷ lệ vốn hóa. Trong công thức phổ biến nhất, tỷ suất vốn hóa của một khoản đầu tư bất động sản được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của bất động sản (NOI) cho giá trị thị trường hiện tại. Về mặt toán học,

Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị thị trường hiện tại

ở đâu,

Thu nhập hoạt động ròng là thu nhập (dự kiến) hàng năm do tài sản tạo ra (như tiền cho thuê) và được tính đến bằng cách trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để quản lý tài sản. Các chi phí này bao gồm chi phí trả cho việc bảo trì thường xuyên cơ sở vật chất cũng như thuế tài sản.

Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trị hiện tại của tài sản theo tỷ giá thị trường phổ biến.

Trong một phiên bản khác, con số này được tính toán dựa trên chi phí vốn ban đầu hoặc chi phí mua lại bất động sản.

Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá mua

Tuy nhiên, phiên bản thứ hai không phổ biến lắm vì hai lý do. Thứ nhất, nó cho kết quả không thực tế đối với các bất động sản cũ đã được mua cách đây vài năm / thập kỷ với giá rẻ, và thứ hai, nó không thể áp dụng cho bất động sản thừa kế vì giá mua của chúng bằng 0, khiến cho việc phân chia không thể thực hiện được.

Ngoài ra, do giá bất động sản dao động nhiều, nên phiên bản đầu tiên sử dụng giá thị trường hiện tại là sự thể hiện chính xác hơn so với phiên bản thứ hai sử dụng giá mua ban đầu có giá trị cố định.

Những người quan tâm đến việc tìm hiểu thêm về tỷ lệ vốn hóa có thể muốn xem xét đăng ký vào một trong những trường bất động sản trực tuyến tốt nhất.

Diễn giải tỷ lệ viết hoa

Vì tỷ lệ giới hạn dựa trên các ước tính dự kiến về thu nhập trong tương lai, chúng có thể có phương sai cao. Sau đó, điều quan trọng là phải hiểu điều gì tạo nên tỷ lệ vốn hóa tốt cho bất động sản đầu tư.

Tỷ lệ cũng cho biết khoảng thời gian cần thiết để thu hồi số tiền đã đầu tư vào một tài sản. Ví dụ, một bất động sản có tỷ lệ vốn hóa 10% sẽ mất khoảng 10 năm để thu hồi khoản đầu tư.

Tỷ lệ giới hạn khác nhau giữa các tài sản khác nhau hoặc tỷ lệ giới hạn khác nhau trong các khoảng thời gian khác nhau trên cùng một tài sản, thể hiện các mức độ rủi ro khác nhau. Nhìn vào công thức chỉ ra rằng giá trị lãi suất trần sẽ cao hơn đối với các bất động sản tạo ra thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh cao hơn và có định giá thấp hơn, và ngược lại.

Giả sử, có hai thuộc tính giống nhau về tất cả các thuộc tính ngoại trừ việc cách xa nhau về mặt địa lý. Một ở khu vực trung tâm thành phố sang trọng trong khi cái kia ở ngoại ô thành phố.

Tất cả những thứ như nhau, bất động sản đầu tiên sẽ tạo ra giá thuê cao hơn so với bất động sản thứ hai, nhưng chúng sẽ được bù đắp một phần bởi chi phí bảo trì cao hơn và thuế cao hơn. Bất động sản trung tâm thành phố sẽ có tỷ lệ vốn hóa tương đối thấp hơn so với bất động sản thứ hai do giá trị thị trường cao đáng kể.

Nó chỉ ra rằng tỷ lệ giới hạn giá trị thấp hơn tương ứng với định giá tốt hơn và triển vọng lợi nhuận tốt hơn với mức độ rủi ro thấp hơn. Mặt khác, giá trị trần lãi suất cao hơn có nghĩa là triển vọng lợi tức đầu tư bất động sản tương đối thấp hơn và do đó mức độ rủi ro cao hơn.

Mặc dù ví dụ giả định ở trên giúp nhà đầu tư dễ dàng lựa chọn bất động sản ở trung tâm thành phố, nhưng các kịch bản trong thế giới thực có thể không đơn giản như vậy. Nhà đầu tư đánh giá một bất động sản trên cơ sở tỷ lệ vốn hóa phải đối mặt với nhiệm vụ đầy thách thức là xác định tỷ lệ giới hạn phù hợp cho một mức độ rủi ro nhất định.

Biểu diễn mô hình Gordon cho Tỷ lệ giới hạn

Một đại diện khác của tỷ lệ vốn hóa đến từ Mô hình tăng trưởng Gordon, còn được gọi là mô hình chiết khấu cổ tức (DDM). Đây là một phương pháp để tính toán giá trị nội tại của giá cổ phiếu của một công ty độc lập với các điều kiện thị trường hiện tại và giá trị cổ phiếu được tính như giá trị hiện tại của cổ tức trong tương lai của một cổ phiếu. Về mặt toán học,

Giá trị cổ phiếu = Dòng tiền cổ tức hàng năm mong đợi / (Tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu của nhà đầu tư – Tỷ lệ tăng trưởng cổ tức dự kiến)

Sắp xếp lại phương trình và tổng quát hóa công thức ngoài cổ tức,

(Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu – Tỷ lệ tăng trưởng kỳ vọng) = Dòng tiền kỳ vọng / Giá trị tài sản

Biểu diễn trên phù hợp với công thức cơ bản của tỷ suất vốn hóa được đề cập trong phần trước. Giá trị dòng tiền kỳ vọng thể hiện thu nhập hoạt động ròng và giá trị tài sản phù hợp với giá thị trường hiện tại của tài sản.

Điều này dẫn đến tỷ suất vốn hóa tương đương với chênh lệch giữa tỷ suất sinh lợi yêu cầu và tỷ lệ tăng trưởng kỳ vọng. Có nghĩa là, tỷ suất trần đơn giản là tỷ suất sinh lợi yêu cầu trừ đi tốc độ tăng trưởng.

Điều này có thể được sử dụng để đánh giá việc định giá bất động sản cho một tỷ suất sinh lợi nhất định mà nhà đầu tư mong đợi. Ví dụ: giả sử thu nhập hoạt động ròng của một bất động sản là 50.000 đô la và dự kiến sẽ tăng 2% hàng năm.

Nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư là 10% mỗi năm, thì tỷ suất lợi nhuận ròng sẽ là (10% – 2%) = 8%. Sử dụng nó trong công thức trên, định giá tài sản là (50.000 đô la / 8%) = 625.000 đô la.

Ví dụ về Tỷ lệ vốn hóa

Giả sử rằng John có 1 triệu đô la và anh ta đang cân nhắc đầu tư vào một trong hai lựa chọn đầu tư có sẵn: một là anh ta có thể đầu tư vào trái phiếu kho bạc do chính phủ phát hành cung cấp lãi suất danh nghĩa 3% hàng năm và được coi là khoản đầu tư an toàn nhất, hoặc hai, anh ta có thể mua một tòa nhà thương mại có nhiều người thuê, những người dự kiến sẽ trả tiền thuê nhà thường xuyên.

Trong trường hợp thứ hai, giả sử rằng tổng số tiền thuê nhận được mỗi năm là 90.000 đô la và nhà đầu tư cần phải trả tổng cộng 20.000 đô la cho các chi phí bảo trì và thuế tài sản khác nhau. Nó khiến thu nhập ròng từ đầu tư bất động sản ở mức 70.000 đô la. Giả sử rằng trong năm đầu tiên, giá trị tài sản vẫn ổn định ở mức giá mua ban đầu là 1 triệu đô la.

Tỷ lệ vốn hóa sẽ được tính là (Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị tài sản) = 70.000 đô la / 1 triệu đô la = 7%.

Lợi tức 7% được tạo ra từ đầu tư bất động sản cao hơn so với lợi tức tiêu chuẩn 3% có được từ trái phiếu kho bạc phi rủi ro. 4% bổ sung thể hiện lợi nhuận cho rủi ro mà nhà đầu tư chấp nhận bằng cách đầu tư vào thị trường bất động sản so với đầu tư vào trái phiếu kho bạc an toàn nhất không có rủi ro.

Tỷ lệ vốn hóa trên tài sản

Đầu tư bất động sản là rủi ro và có thể có một số trường hợp trong đó lợi nhuận, được thể hiện bằng thước đo tỷ suất vốn hóa, có thể rất khác nhau.

Ví dụ, một số người thuê nhà có thể chuyển đi và thu nhập cho thuê từ bất động sản có thể giảm xuống còn 40.000 đô la. Giảm 20.000 đô la đối với các chi phí bảo trì và thuế tài sản khác nhau và giả sử rằng giá trị tài sản vẫn ở mức 1 triệu đô la, tỷ lệ vốn hóa là (20.000 đô la / 1 triệu đô la) = 2%. Giá trị này nhỏ hơn lợi tức có được từ trái phiếu phi rủi ro.

Trong một kịch bản khác, giả sử rằng thu nhập cho thuê vẫn ở mức 90.000 đô la ban đầu, nhưng chi phí bảo trì và / hoặc thuế tài sản tăng lên đáng kể, chẳng hạn như 50.000 đô la. Tỷ lệ vốn hóa khi đó sẽ là ($ 40.000 / $ 1 triệu) = 4%.

Trong một trường hợp khác, nếu giá trị thị trường hiện tại của bất động sản đó giảm đi, tức là 800.000 đô la, với thu nhập cho thuê và các chi phí khác nhau được giữ nguyên, tỷ lệ vốn hóa sẽ tăng lên 70.000 đô la / 800.000 đô la = 8,75%.

Về bản chất, các mức thu nhập khác nhau tạo ra từ tài sản, các chi phí liên quan đến tài sản và định giá thị trường hiện tại của tài sản có thể thay đổi đáng kể tỷ lệ vốn hóa.

Lợi tức thặng dư, về mặt lý thuyết, dành cho các nhà đầu tư bất động sản từ các khoản đầu tư trái phiếu kho bạc trở lên, có thể được quy cho những rủi ro liên quan dẫn đến các kịch bản nêu trên. Các yếu tố rủi ro bao gồm:

• Tuổi, vị trí và tình trạng của tài sản
• Loại tài sản: đa gia đình, văn phòng, công nghiệp, bán lẻ hoặc giải trí
• Khả năng thanh toán của người thuê và các khoản thu tiền cho thuê thường xuyên
• Thời hạn và cấu trúc của (các) hợp đồng thuê của người thuê
• Tỷ giá thị trường chung của tài sản và các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá tài sản
• Các nguyên tắc cơ bản về kinh tế vĩ mô của khu vực cũng như các yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh của người thuê