Cải thiện vốn là gì?

Cải thiện vốn là việc bổ sung thay đổi cấu trúc vĩnh viễn hoặc khôi phục một số khía cạnh của tài sản nhằm nâng cao giá trị tổng thể của tài sản, kéo dài thời gian sử dụng hoặc thích nghi với các mục đích sử dụng mới.

Các cá nhân, doanh nghiệp và thành phố có thể cải tiến vốn đối với tài sản mà họ sở hữu. Một số cải tiến về vốn được đối xử thuận lợi về thuế và có thể được miễn thuế bán hàng ở một số khu vực pháp lý nhất định.

Trong một doanh nghiệp hoặc tài chính doanh nghiệp, quá trình này tương tự như các khoản đầu tư vào chi tiêu vốn (CAPEX).

Cách thức hoạt động của việc cải thiện vốn

Các cải tiến về vốn thường làm tăng giá trị thị trường của tài sản nhưng cũng có thể mở rộng tính hữu dụng của tài sản đó ra ngoài trạng thái hiện tại.

Theo Sở Thuế vụ (IRS), việc cải thiện vốn phải kéo dài hơn một năm sau khi hoàn thành và có bản chất lâu dài hoặc vĩnh viễn. Mặc dù quy mô cải thiện vốn có thể khác nhau, nhưng cả chủ sở hữu cá nhân và chủ sở hữu bất động sản quy mô lớn đều thực hiện cải tiến vốn.

IRS Publication 523 phác thảo định nghĩa chính thức về cải thiện vốn. Ví dụ về cải thiện vốn dân cư bao gồm thêm hoặc cải tạo phòng ngủ, phòng tắm hoặc boong. Các dự án khác được IRS phê duyệt bao gồm thêm các thiết bị lắp sẵn mới, thảm hoặc sàn từ tường đến tường, hoặc cải tiến ngoại thất của ngôi nhà, chẳng hạn như thay thế mái nhà, vách ngăn hoặc cửa sổ chống bão. Lắp đặt một hồ bơi cố định hoặc đường lái xe cũng có thể là những cải tiến về vốn đủ điều kiện.

IRS phân biệt giữa cải tiến vốn và sửa chữa hoặc thay thế do hao mòn thông thường. Ví dụ, nếu tủ lạnh của bạn bị hỏng sau một vài năm sử dụng, hoặc bạn có đường ống bị rò rỉ, những sửa chữa đó không phải là cải thiện vốn.

Tuy nhiên, nếu một người thêm các tấm pin mặt trời và nhà kho dụng cụ vào tài sản của họ, cả hai đều được gắn cố định vào tài sản, thì chúng sẽ được coi là cải thiện vốn cho ngôi nhà. Một ví dụ về cải thiện vốn dựa trên kinh doanh sẽ là cài đặt một hệ thống HVAC mới hoặc đưa các tính năng có thể sử dụng của Đạo luật Người khuyết tật Hoa Kỳ (ADA) vào một tòa nhà hiện có.

Tương tự, việc thành lập một công viên công cộng mới trong khu vực trung tâm thành phố cũng sẽ được coi là một sự cải thiện vốn cho thành phố. Trong các tình huống này, các bổ sung mới sẽ làm cho các thuộc tính tương ứng có giá trị hơn, sẽ được coi là bổ sung vĩnh viễn và việc loại bỏ chúng sẽ gây ra thiệt hại đáng kể cho tài sản.

Cân nhắc đặc biệt

Có một số chi phí cần lưu ý khi xem xét một chương trình cải thiện vốn. Ví dụ:

Cơ sở chi phí

Cơ sở giá gốc là nguyên giá của tài sản. IRS đặt ra các tiêu chuẩn cụ thể cho một sự cải tiến để đủ điều kiện là tăng chi phí trên cơ sở. Mối quan tâm chính là nó phải có sẵn tại thời điểm một tài sản được bán. Việc cải tiến vốn cũng phải trở thành một phần của tài sản, hoặc được gắn cố định vào tài sản đó đến mức việc loại bỏ nó sẽ gây ra thiệt hại đáng kể hoặc làm giảm giá trị của chính tài sản đó.

Sửa chữa hoặc bảo trì không thể được bao gồm trong cơ sở chi phí của tài sản. Tuy nhiên, những sửa chữa nằm trong dự án lớn hơn, chẳng hạn như thay thế tất cả các cửa sổ của ngôi nhà, được coi là cải tiến vốn. Những cải tạo cần thiết để giữ một ngôi nhà trong tình trạng tốt sẽ không được bao gồm nếu chúng không làm tăng giá trị của tài sản. Theo IRS, các ví dụ về việc sửa chữa không đủ tiêu chuẩn như vậy bao gồm sơn tường, sửa chỗ rò rỉ hoặc thay thế phần cứng bị hỏng.

Lãi vốn

Ngoài việc cải thiện ngôi nhà, việc cải thiện vốn — theo IRS — làm tăng cơ sở chi phí của một cấu trúc. Có nghĩa là, chi phí phát sinh khi thực hiện các cải tiến được cộng vào số tiền chủ sở hữu đã trả để mua hoặc xây dựng bất động sản. Do đó, việc tăng cơ sở chi phí sẽ làm giảm quy mô vốn chịu thuế khi bán tài sản.

Lãi vốn từ bất động sản hoạt động khác với các loại thu nhập vốn khác. Kể từ năm 2022, chủ sở hữu nhà được miễn lãi vốn đối với bất kỳ khoản lợi nhuận nào từ việc bán một căn hộ chính lên đến 250.000 đô la nếu độc thân và 500.000 đô la nếu kết hôn và nộp hồ sơ chung. Việc miễn trừ này có một cảnh báo quan trọng. Chủ nhà phải có thời gian cư trú tại bất động sản ít nhất hai trong năm năm qua trước khi bán.

Ngoài ra, nếu lợi nhuận thu được nhiều hơn đáng kể so với các khoản được liệt kê ở trên, thì tác động thuế của việc cải thiện vốn có thể là đáng kể. Nhiều yếu tố có thể khiến người đóng thuế vi phạm mức tăng vốn 250.000 USD / 500.000. Chúng bao gồm nếu chủ sở hữu mua bất động sản cách đây nhiều thập kỷ và nếu giá trị bất động sản tại địa phương đã tăng đáng kể kể từ khi mua.

Miễn trừ địa phương

Luật thuê nhà của Bang New York bao gồm một điều khoản được gọi là chương trình Cải tiến Vốn Chính (MCI). Có từ những năm 1970, nó cho phép chủ nhà tăng giá thuê tòa nhà ổn định hoặc có kiểm soát lên đến 6% hàng năm, để bù lại chi phí cải thiện vốn lớn cho các cấu trúc đó. Nâng cấp hệ thống HVAC, thang máy mới, không gian chung được cập nhật và các cải tiến khác đều được tính vào MCI.

Vào tháng 2 năm 2019, hai Nhà lập pháp của Tiểu bang đã đưa ra một dự luật để loại bỏ chương trình, tính phí là quá dễ dàng cho các chủ sở hữu tòa nhà lạm dụng chương trình. Lạm dụng xảy ra khi những chủ nhà vô đạo đức này đưa ra các yêu cầu chi phí bị thổi phồng hoặc bịa đặt. Ngoài khả năng gian lận sang một bên, chương trình MCI vốn dĩ không công bằng, theo một số nhà phê bình. Những người chỉ trích này cho rằng việc cải thiện vốn là chi phí một lần cho chủ nhà, nhưng việc tăng tiền thuê là một khoản chi phí liên tục đối với người thuê.

Ví dụ về Cải thiện vốn

Hãy tưởng tượng một người mua một ngôi nhà với giá 650.000 đô la và chi 50.000 đô la để cải tạo nhà bếp và thêm phòng tắm. Trong nhiều trường hợp, thuế bán hàng sẽ không phải trả cho các nhà thầu cho công việc này vì nó là một khoản cải thiện vốn đủ điều kiện.

Cơ sở chi phí của ngôi nhà cũng tăng từ $ 650,000 đến $ 700,000. Sau 10 năm sở hữu và sống trong ngôi nhà, chủ nhà, người độc thân và nộp thuế, cuối cùng bán bất động sản với giá 975.000 đô la.

Nếu không có cải tiến vốn nào được thực hiện, số tiền chịu thuế đối với khoản lãi vốn thường sẽ là 75.000 đô la (giá bán 975.000 đô la – giá mua 650.000 đô la – loại trừ lãi vốn 250.000 đô la). Bởi vì việc cải tiến vốn làm tăng cơ sở chi phí thêm 50.000 đô la, nên số tiền chịu thuế đối với lãi vốn sẽ chỉ là 25.000 đô la (975.000 đô la – (650.000 đô la + 50.000 đô la) – 250.000 đô la = 25.000 đô la).